Агентство недвижимости не работает

Как не попасть на недобросовестного риелтора: 7 правил

Каждый хоть раз в жизни обращался к услугам риелторов. Но сейчас работа таких специалистов на законодательном уровне никак не регулируется с точки зрения государственной аттестации и лицензий. По сути, любой может оказывать риелторские услуги. Поэтому есть шанс столкнуться с непрофессионалом или даже мошенником.

Вместе с экспертами рассказываем, как этого избежать.

Правило 1. Экспресс-мониторинг

Прежде чем воспользоваться услугой риелтора, нужно удостовериться, что перед вами профессионал. Выбор грамотного специалиста актуален и для продавца, и для покупателя недвижимости. Для этого необходимо сначала провести экспресс-мониторинг, советует директор по поддержке риелторского бизнеса ГК «Миэль» Юлия Федулаева. «В крупных агентствах с многолетним опытом есть колл-центры, куда можно позвонить и узнать, действительно такой специалист работает в компании. В любом агентстве клиенту помогут по звонку подтвердить личность агента», — отметила она.

Еще можно изучить профиль в социальных сетях, персональную страницу на сайте агентства, в котором работает риелтор, почитать отзывы о нем, запросить резюме. Также можно проверить, состоит ли специалист в какой-либо профессиональной организации (например, Гильдии риелторов Москвы), включен ли он в реестр Российской гильдии риелторов. Принадлежность к профессиональному сообществу означает, что специалист как минимум прошел определенные фильтры, имеет аттестацию и удостоверение.

«Сейчас в России нет официального реестра риелторов. Чтобы стать им, не нужно получать лицензию или вступать в саморегулируемую организацию. Можно добровольно получить сертификат на соответствие риелторских услуг требованиям. Информация о сертифицированных риелторах находится на сайте Российской гильдии риелторов. Но даже сертификация риелтора не дает 100%-ной гарантии потребителю», — отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Гежина.

Правило 2. Страхование ответственности

Любые отношения клиента и агента должны быть закреплены договором. В нем нужно указать ответственность риелтора за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств. «Иначе будет сложно доказать, что риелтор участвовал в сделке. Если же договор заключается с агентством недвижимости, важно узнать, застрахована ли его профессиональная ответственность. Это должно быть подтверждено страховым полисом, что обеспечит максимальную защиту интересов покупателя», — отметила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.

Страхование профессиональной ответственности риелторов позволяет снизить риски возможного ущерба сделок с недвижимостью. Поскольку даже добросовестный риелтор может по каким-то причинам не получить всю информацию об объекте недвижимости, из-за чего в будущем сделка может быть оспорена. Также можно застраховать титул на квартиру. Титульное страхование снижает риски покупателя, что в дальнейшем договор купли-продажи будет оспорен. К таким рискам относятся:

• риск заключить договор с недееспособным продавцом;
• риск приобрести квартиру у продавца, который не получил согласия своего супруга;
• риск истребования квартиры из вашего владения законным собственником.

Правило 3. Выписка и время на изучение договора

Самому покупателю до выхода на сделку следует получить выписку из Росреестра на квартиру. Юристы рекомендует заказывать расширенную выписку: она позволит проверить текущего собственника, предыдущих владельцев, цепочку перехода прав на квартиру и существующие обременения (залоги, аресты).

Также необходимо детально изучить договор. Заранее попросить у продавца проект договора и разумное время, чтобы прочитать его и посоветоваться с юристами. «Черные риелторы» предпочитают не работать с дотошными покупателями. Если вы возьмете тайм-аут для консультации с юристом, «черный риелтор» с высокой вероятностью выйдет из сделки», — отметила Анастасия Гежина.

Правило 4. Осмотр квартиры и задаток

Обязательно нужно осмотреть квартиру вместе с продавцом. Если квартира продается с мебелью или техникой — составить опись. «Черные риелторы» зачастую не имеют доступа к квартире, которую они продают. Настоять на совместном осмотре квартиры — хороший способ обезопасить себя от незаконной сделки», — советует юрист Asterisk.

Также не стоит вносить деньги за квартиру до подписания договора. Недобросовестные продавцы часто требуют от покупателей внести задаток на самом старте переговоров — до осмотра квартиры и согласования договора. Обычно это мотивируется высоким спросом на конкретную квартиру и большим количеством претендующих на нее покупателей.

Оставлять задаток или аванс стоит, если покупатель проверил собственника, осмотрел квартиру и точно намерен ее покупать. Но и их передачу тоже нужно документально подтвердить. Юристы рекомендуют письменно согласовать с продавцом природу платежа (задаток или аванс) и его судьбу в случае, если договор не будет заключен. Обычно это оформляется соглашением о задатке или предварительным договором.

Правило 5. Заниженная цена

Особое внимание эксперты советуют обращать на стоимость недвижимости и не соглашаться на сделку, в которой цена квартиры будет искусственно занижена до кадастровой. «Ваши потенциальные убытки составят разницу между реально уплаченной за квартиру ценой и договорной. Например, в договоре указана цена квартиры — 10 млн руб., а фактически вы передали продавцу за нее 40 млн руб. В случае судебного спора вы сможете взыскать с продавца только 10 млн руб. Ваши убытки в этом случае составят 30 млн руб.», — пояснила юрист из Asterisk.

Также покупателя или продавца должна насторожить низкая стоимость услуг самого риелтора, добавила Юлия Федулаева из «Миэль». Например, комиссия риелтора при сделках купли-продажи составляет 3% от стоимости квартиры. «Хороший специалист не работает на демпинге, и зачастую у него комиссия выше среднего по рынку», — отметила эксперт.

Правило 6. Поведение риелтора

Профессиональный риелтор никогда не будет запугивать своих клиентов и продавливать их как можно скорее выйти на сделку. Если риелтор ведет себя таким образом, то с ним лучше вообще не иметь никаких дел или, если совместная работа уже началась, прекратить сотрудничество, советует директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Помимо консультации потенциальных продавцов и покупателей, подбора подходящих вариантов, проведения юридической экспертизы объекта недвижимости, риелтор выступает также в качестве психолога, который должен уметь урегулировать конфликты между всеми участниками сделки. «Поэтому всегда нужно помнить, что задача опытного специалиста — не играть на нервах клиентов», — отметил представитель «Инком-Недвижимости».

Недобросовестных продавцов выдает следующее поведение:

• не показывают оригиналы документов, на основании которых они приобрели квартиру;
• отказываются показать квартиру. Отговорки могут быть любые — от чрезмерной занятости до болеющего коронавирусом родственника;
• просят внести задаток, подтверждающий ваше намерение заключить договор;
• действуют по доверенности;
• существенно занижают стоимость квартиры по сравнению с рыночной;
• торопят сделку и отказываются от привлечения юристов.

Правило 7. Заключение сделки у нотариуса

Еще одна рекомендация — привлечение нотариуса, который отвечает за юридическую чистоту сделки. При подготовке сделки он проверит дееспособность сторон, правомерность владения квартирой продавцом, наличие согласие супруга продавца на продажу квартиры. Это поможет снизить риски, которые могут возникнуть при покупке. Более того, «черные риелторы», как правило, не работают с нотариусами. Но в редких случаях они могут вступить с ними в мошеннический сговор.

Также необходимо помнить, что одна из основных задач риелтора — тщательно проверить юридическую историю квартиры, и если возникнут сомнения, постараться отговорить клиентов от покупки именно этого объекта, добавил Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». Если покупатели понимают, что агент по недвижимости не занимается своими прямыми обязанностями, то от его услуг также надо отказаться, подытожил он.

Источник

Почему не стоит обращаться в агентства недвижимости?

В этой статье вы узнаете мнение одного из наших юристов с опытом работы в агентстве недвижимости о том, почему не стоит обращаться в агентства недвижимости и почему лучше вообще избегать взаимодействия с так называемыми посредниками.

Для начала немного правового ликбеза о том, что такое агентство недвижимости и чем оно занимается.

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрен такой вид договора, как агентский. В нем участвует заказчик — принципал и исполнитель — агент. Агент за счет заказчика и, как правило, от имени заказчика выполняет ряд действий.
Первоначальное юридическое предназначение таких договоров было в том, чтобы дать заказчику возможность расширить круг своей деятельности за счет большой сети агентов. Заказчик платит оговоренную часть от прибыли со сделок агенту, а остальное оставляет себе. В это время агент ищет партнеров для заказчика и заключает с ними договоры.

Впоследствии быть агентом стало так модно, что стали очень популярными целые агентства — развлекательные, рекламные, юридические, риэлторские и многие другие. Однако первоначальный смысл агентств потерялся — теперь большинство из этих компаний просто оказывают услуги и клиента нигде не представляют. А «агентство» стало красивым словом, позволяющим солидно назвать свою фирму.

Как вы попадаете в сети, расставленные риэлторами?

Теперь стоит отдельно поговорить о том, какие методы и схемы применяют риэлторы для увеличения своей прибыли.

В агентствах недвижимости регулярно идёт обучение вновь прибывших сотрудников и, к сожалению, учат их в первую очередь не грамотному оформлению сделок, а психологическим приёмам и поведенческим фишкам, чтобы расположить клиента к себе и заставить его всеми способами подписать договор. Вы попадаете на эти уловки как в роли продавца, так и в роли покупателя.

1. Важно понимать, что на рынке жилья спрос куда выше предложения. Соответственно, первая ловушка, которая выставляется хитрыми риэлторами – это полный контроль над всем вменяемым предложением на рынке.
Когда на продажу выставляется хорошая квартира, риэлтор приступает к штурму собственника и сообщает, что самому продать или сдать квартиру за желаемую цену у него не получится. Для того, чтобы сразу заполучить собственника, риэлторы заявляют, что у них уже есть реальный покупатель или даже сами представляются покупателями, сильно сбивая цену, обескураживая собственника и вынуждая его обратиться в агентство. Впоследствии «фейковый» покупатель по-тихому сольется, но ваш договор с риэлтором уже никуда не денется.

2. Вторая ловушка риэлторов – это полный запрет на самостоятельную куплю-продажу или найм-сдачу жилья .

Дело в том, что гражданское законодательство позволяет прописывать в договоре запрет на самостоятельный поиск покупателя/продавца. Клиент лишается права самостоятельно размещать объявления, показывать недвижимость, вести переговоры с потенциальными покупателями на срок действия агентского договора. В случае если вы самостоятельно найдете покупателя, вы все равно заплатите комиссию агенту.

3. Если вы покупатель или съемщик жилья, то можете попасться на следующую уловку при обращении в агентство.

Риэлтор специально будет предлагать вам подставные варианты недвижимости, цены на которую сознательно завышены. После этого вам покажут недвижимость, которую им необходимо продать/сдать, обычная цена которой на фоне остальных вариантов покажется вам очень привлекательной.

4. Четвертая ловушка – отсутствие какой бы то ни было ответственности за результаты своей деятельности.

Агентский договор произрастает из конструкции договора оказания услуг. Услуга подразумевает не результат, а процесс. Можно провести параллель с образовательной услугой или с медицинской. Вы можете ничему научиться и не вылечить свою болячку, но это не повод не заплатить учителю или врачу. То же самое и с агентом – вы никогда не сможете доказать, что агент некачественно работал. Риэлтор будет просить вас подписывать акты показа недвижимости каждый раз. Эти подписанные вами акты и будут являться доказательством выполнения риэлтором обязанностей по договору.

5. Пятая ловушка – это типовой агентский договор, в котором вы не пропишете интересующие вас положения.

То есть вы полностью очутитесь во власти риэлторов, не получите никаких гарантий и не сможете ничего сделать сами. Надо ли оно вам? Не стоит думать, что риэлтор потом будет вам помогать с возникающими проблемами. Основная задача этих ребят – получить от сторон комиссию и самоустраниться от всех лишних головняков с квартирой. Соответственно договор будет составлен для защиты интересов агентства и получения с вас максимального количества денег в любом случае (как при заключении сделки – в виде своего вознаграждения, так и при отказе от заключения сделки – в виде штрафов и неустоек).

Двойная плата за посредничество

Обращаясь к риэлтору, собственник хоть и совершает ошибку, но совершает ее абсолютно самостоятельно – никто не заставляет его заключать договор с риэлтором. Но тем самым риэлторы умудряются заполучить лучшие рыночные предложения, после чего начинают диктовать покупателям и съемщикам условия по заключению договоров. Нормой для них является стоимость услуг агентства в размере месячной аренды квартиры или 4-5 % от цены проданной квартиры.

При этом агентства берут вознаграждение за сделку одновременно как с собственников недвижимости, так и с покупателей/съёмщиков, предоставляя им по факту шаблонные договоры и акты (которые можно скачать в интернете).

Как работает агентство?

Зачастую клиент полагает, что риэлтор в силу профессионализма сможет продать квартиру быстрее, чем смог бы он сам. Это заблуждение. Объясним почему:
Во-первых, в риэлторы берут абсолютно всех. Зарплата агента формируется от голого процента от сделок. Это очень выгодно работодателю, но в связи с нестабильностью оплаты труда не у всех работников хватает сил и возможностей работать в агентстве долгое время. Это значит, что в агентствах большая «текучка кадров» и на работе задерживается не самые честный и порядочный персонал.
Во-вторых, риэлтор, так же как и вы, просто опубликует объявления на существующих сайтах недвижимости и будет ждать звонков.
В-третьих, риэлтор не будет показывать вашу квартиру в любое время дня и ночи . А больше того, он еще и вас будет выдергивать с работы для показа квартиры.
В-четвертых, риэлтор не знает плюсов и минусов вашей квартиры. Любые скрытые недостатки, которые выявятся после покупки, добавят вам геморроя, если покупатель потом заявит вам свои претензии.
В-пятых, у риэлтора нет задачи продать вашу квартиру как можно быстрее. Однако по просроченным объектам (если квартира не продается дольше оговоренного срока или он подходит к концу), риэлтор начинает втирать очки собственнику на тему снижения стоимости. Дескать, квартира не продается, значит предложение слишком дорогое. Но вы ведь не знаете, как работает агент. Отвечает ли он на все звонки, обходителен ли с потенциальным покупателем, часто ли показывает квартиру и все в таком духе.
В-шестых, покупатели традиционно негативно относятся к предложениям от агентства. Ведь агентство дерёт немалую комиссию. Так не лучше ли самостоятельно общаться с покупателями, имея отличный бонус в виде отсутствия комиссии агентства? Ведь даже если покупатель и захочет купить вашу недвижимость через агентство, он будет готов заплатить полную стоимость, включая комиссию агентства (50-200 т.р.), а это значит, что вы упускаете возможность продать свой объект дороже.
В-седьмых, обращаясь в агентства за грамотным юридическим сопровождением сделки, зачастую клиенты получают только лишь шаблонные договоры и прочие документы, которые не отражают индивидуальность каждой ситуации и не защищают их интересы. Гораздо логичнее в такой ситуации обратиться к юристу, который составит договор с учётом ваших пожеланий и особенностей сделки за 4-5 тысяч рублей вместо 20-50 тысяч рублей, которые берёт агентство за своё юридическое сопровождение. Кстати, сейчас во многих банках предоставляются аналогичные услуги по сопровождению сделки, особенно если квартира покупается в ипотеку.

Источник