Что делать если кск не работает

Что делать, если КСК не работает?

Сегодня в Казахстане более 3 тыс многоквартирных жилых домов, 41% из которых управляются кооперативами собственников квартир. Но далеко не всегда жильцы довольны их работой. Кому лучше всего доверить руководство многоэтажкой, в интервью корреспонденту BNews.kz рассказала президент Ассоциации управляющих и сервисных компаний Казахстана Салтанат Рахимбекова.

— Когда была создана Ассоциация и каково ее предназначение?

-Ассоциация управляющих и сервисных компаний появилась в марте из числа существующих на сегодня управляющих компаний. Их не так много. Сейчас наша основная задача — довести до населения качественный уровень услуг управляющих и сервисных компаний. Ассоциация, в первую очередь, сейчас занялась разработкой своего сайта, на котором все эти документы разъясняет. Одним из основных партнеров АУСКК является управляющая компания «Астана қызмет» Эта компания организовала капитальный ремонт с термомодернизацией дома по адресу Куйши Дина, 37. На этом пилотном проекте мы показали, как должно быть организовано управление домом в сотрудничестве с жильцами, каким должно быть сервисное обслуживание и капитальный ремонт.

— Какие функции в таком случае остаются у КСК?

— Сегодня КСК выступают сами и управленцами, и заказчиками услуг. Например, в доме нужно что-то отремонтировать, заменить, для этого у них есть сотрудники. Получается парадоксальная ситуация: они заказывают эту работу, сами же ее и принимают. Получается, что одну и ту же работу можно 10 раз проводить, потому что контроля за выполнением этих услуг не может быть внутри одной структуры априори. Поэтому, в прошлом году в законодательство о жилищных отношениях были внесены соответствующие поправки, которые позволили разделить управление и содержание многоквартирным жилым домом.

Сегодня по закону существует 3 формы управления:

1) домоуправ — 2-3 жителя, которые согласны следить за порядком в доме без зарплаты (если дом небольшой);

2) КСК остались. Но сказано, что КСК должны работать только в форме управления. Сервиса и обслуживания за вами не должно быть. То есть в штате у них не должно быть ни слесарей, ни уборщиков, ни техников и т.д.;

3) новая форма юридические лица (сервисные и управляющие компании);

На сегодня должно быть так: в доме должен быть совет инициативных и неравнодушных жильцов, которые могли бы правильно управлять своим домом, если недовольны работой КСК. Они привлекают управляющую компанию, заключают с ней договор, где прописывают все требования. Управленцы, в свою очередь, чтобы выполнить все требования, которые им выдвигают жильцы (сколько раз делать уборку, ремонт, участвовать в Программе модернизации ЖКХ) должны искать на рынке подрядные и сервисные компании. Вот это правильная схема.

— Что сделано Ассоциацией с момента создания организации?

— Мы провели 2 круглых стола, где мы говорили о разработке необходимых нормативных документов. В 8 городах организованы 4-дневные семинары по обучению органов управления объектов кондоминиума КСК, управляющие компании. Мы даем им всю базовую, методологическую информацию. Также разработали образцы документов, как проводить общее собрание, оформлять листы согласования или опроса, акты обследования домов, как должен выглядеть ПСД, как он должен получить заключение государственной экспертизы, как нужно подбирать подрядные организации все эти образцы мы разработали.

— Расскажите о дальнейших планах Ассоциации?

— Мы планируем осенью провести конференцию, где хотели бы обсудить опыт лучших управленцев из регионов.

— Какие условия для вступления в Ассоциацию?

— Должно быть заявление управляющая компания, желание разделять наши принципы, которые мы пропагандируем и ежемесячный вступительный взнос. Мы разрабатываем документы, привлекаем специалистов, экспертов, выпускаем раздаточные материалы. Все это требует затрат, а у нас нет государственного финансирования. Это могут быть только членские, учредительные взносы и мы сейчас подаем заявки на тендеры, ищем грантовые средства международных организаций.

— Можно ли сменить орган управления, если он не устраивает?

— Конечно. Допустим, дом, который 15 лет управляется КСК, но его работа не устраивает жителей этого дома. Как можно уйти от этого КСК? В доме должна быть создана инициативная группа, она обращается к председателю КСК и объясняет причины нежелания дальше сотрудничать с КСК. Инициативная группа ищет на рынке управляющую компанию, которая себя рекомендует как профильную организацию, ведет с ней в переговоры, затем организовывает собрание в доме, куда приглашает компанию, где она разъясняет свою концепцию, в рамках тех же ресурсов, которые на сегодня есть, то есть, без увеличения тарифов. Если есть взаимное согласие, на собрании большинством голосов принимается решение о переходе от КСК к управляющей компании, все это заверяется протоколом.

— Будет ли сформирован список добросовестных и недобросовестных управляющих и сервисных компаний?

-Обязательно. Одна из миссий нашей Ассоциации — ведение мониторинга на рынке органов управления объектов кондоминиума: на какие КСК больше всего жалоб, больше положительных отзывов. Не все же КСК плохие. Я знаю, что в Астане есть председатели КСК, которые, к примеру, нанимают специалистов для выполнения тех или иных сервисных работ. Поэтому мы будем вести вот этот реестр добросовестных участников рынка, чтобы жильцам можно было выбирать. Мы хотим завести на своем сайте такую страничку.

Источник

Полезно знать. Что делать, если КСК не работает?

Сегодня в Казахстане более 3 тыс многоквартирных жилых домов, 41% из которых управляются кооперативами собственников квартир. Но далеко не всегда жильцы довольны их работой.

Кому лучше всего доверить руководство многоэтажкой, в интервью корреспонденту BNews.kz рассказала президент Ассоциации управляющих и сервисных компаний Казахстана Салтанат Рахимбекова.

— Когда была создана Ассоциация и каково ее предназначение?

-Ассоциация управляющих и сервисных компаний появилась в марте из числа существующих на сегодня управляющих компаний. Их не так много. Сейчас наша основная задача — довести до населения качественный уровень услуг управляющих и сервисных компаний. Ассоциация, в первую очередь, сейчас занялась разработкой своего сайта, на котором все эти документы разъясняет. Одним из основных партнеров АУСКК является управляющая компания «Астана қызмет» Эта компания организовала капитальный ремонт с термомодернизацией дома по адресу Куйши Дина, 37. На этом пилотном проекте мы показали, как должно быть организовано управление домом в сотрудничестве с жильцами, каким должно быть сервисное обслуживание и капитальный ремонт.

Nur Otan откроет 234 центра для матерей, подвергшихся насилию

— Какие функции в таком случае остаются у КСК?

— Сегодня КСК выступают сами и управленцами, и заказчиками услуг. Например, в доме нужно что-то отремонтировать, заменить, для этого у них есть сотрудники. Получается парадоксальная ситуация: они заказывают эту работу, сами же ее и принимают. Получается, что одну и ту же работу можно 10 раз проводить, потому что контроля за выполнением этих услуг не может быть внутри одной структуры априори. Поэтому, в прошлом году в законодательство о жилищных отношениях были внесены соответствующие поправки, которые позволили разделить управление и содержание многоквартирным жилым домом.

Сегодня по закону существует 3 формы управления:

1. домоуправ — 2-3 жителя, которые согласны следить за порядком в доме без зарплаты (если дом небольшой);
2. КСК остались. Но сказано, что КСК должны работать только в форме управления. Сервиса и обслуживания за вами не должно быть. То есть в штате у них не должно быть ни слесарей, ни уборщиков, ни техников и т.д.;
3. новая форма юридические лица (сервисные и управляющие компании);

Куанышбек Есекеев: «Казахтелеком» высоко ценит информацию из первых рук

На сегодня должно быть так: в доме должен быть совет инициативных и неравнодушных жильцов, которые могли бы правильно управлять своим домом, если недовольны работой КСК. Они привлекают управляющую компанию, заключают с ней договор, где прописывают все требования. Управленцы, в свою очередь, чтобы выполнить все требования, которые им выдвигают жильцы (сколько раз делать уборку, ремонт, участвовать в Программе модернизации ЖКХ) должны искать на рынке подрядные и сервисные компании. Вот это правильная схема.

— Что сделано Ассоциацией с момента создания организации?

— Мы провели 2 круглых стола, где мы говорили о разработке необходимых нормативных документов. В 8 городах организованы 4-дневные семинары по обучению органов управления объектов кондоминиума КСК, управляющие компании. Мы даем им всю базовую, методологическую информацию. Также разработали образцы документов, как проводить общее собрание, оформлять листы согласования или опроса, акты обследования домов, как должен выглядеть ПСД, как он должен получить заключение государственной экспертизы, как нужно подбирать подрядные организации все эти образцы мы разработали.

Астанчане могут принять участие в распределении бюджета на благоустройство придомовых территорий

— Расскажите о дальнейших планах Ассоциации?

— Мы планируем осенью провести конференцию, где хотели бы обсудить опыт лучших управленцев из регионов.

— Какие условия для вступления в Ассоциацию?

— Должно быть заявление управляющая компания, желание разделять наши принципы, которые мы пропагандируем и ежемесячный вступительный взнос. Мы разрабатываем документы, привлекаем специалистов, экспертов, выпускаем раздаточные материалы. Все это требует затрат, а у нас нет государственного финансирования. Это могут быть только членские, учредительные взносы и мы сейчас подаем заявки на тендеры, ищем грантовые средства международных организаций.

— Можно ли сменить орган управления, если он не устраивает?

— Конечно. Допустим, дом, который 15 лет управляется КСК, но его работа не устраивает жителей этого дома. Как можно уйти от этого КСК? В доме должна быть создана инициативная группа, она обращается к председателю КСК и объясняет причины нежелания дальше сотрудничать с КСК.

Женис Касымбек возьмет в разработку идеи членов Президентского кадрового резерва

Инициативная группа ищет на рынке управляющую компанию, которая себя рекомендует как профильную организацию, ведет с ней в переговоры, затем организовывает собрание в доме, куда приглашает компанию, где она разъясняет свою концепцию, в рамках тех же ресурсов, которые на сегодня есть, то есть, без увеличения тарифов. Если есть взаимное согласие, на собрании большинством голосов принимается решение о переходе от КСК к управляющей компании, все это заверяется протоколом.

— Будет ли сформирован список добросовестных и недобросовестных управляющих и сервисных компаний?

-Обязательно. Одна из миссий нашей Ассоциации — ведение мониторинга на рынке органов управления объектов кондоминиума: на какие КСК больше всего жалоб, больше положительных отзывов. Не все же КСК плохие. Я знаю, что в Астане есть председатели КСК, которые, к примеру, нанимают специалистов для выполнения тех или иных сервисных работ. Поэтому мы будем вести вот этот реестр добросовестных участников рынка, чтобы жильцам можно было выбирать. Мы хотим завести на своем сайте такую страничку.

Сколько казахстанцы должны платить за содержание общего имущества в многоквартирном доме

— Спасибо за интервью.

Узнавайте обо всем первыми

Подпишитесь и узнавайте о свежих новостях Казахстана, фото, видео и других эксклюзивах.

Источник

Что делать, если работа КСК вас не устраивает

Без преувеличения, главной драмой нашего времени можно назвать проблемы с КСК. Ежемесячно мы платим по нескольку тысяч тенге в качестве взносов на содержание дома, а состояние городской недвижимости оставляет желать лучшего. Но несколько десятков квадратных метров жилья — это главное достояние горожанина. Поэтому давайте посмотрим, что можно сделать в этой ситуации. Руководитель отдела жилищной инспекции Усть-Каменогорска Фархат Жилибаев расскал YK-news.kz, как взаимодействовать с КСК и на что имеет право собственник жилья.

Зачем нужен кондоминиум?

Кондоминиум — форма собственности на недвижимость, когда квартиры принадлежат определенным хозяевам, а общее имущество (лестничные клетки, лифты, крыши, подвалы) — всем собственникам квартир данного дома вместе. При этом нельзя точно выделить, какой конкретно частью крыши или придомового участка владеет каждый член кооператива. Они — общедомовая собственность.

Несмотря на то что закон называет регистрацию кондоминиума обязательной, около двухсот из более чем полутора тысяч многоэтажек Усть-Каменогорска ее не имеют. Это значит, что собственники квартир в таких домах не смогут:

1. участвовать в программе модернизации 2020 (она дает возможность в рассрочку отремонтировать дом — починить крышу, отделать фасад, установить новый лифт и тому подобное);
2. открыть в банке счет на дом и перечислять на него взносы в КСК (эти средства не попадут в «общий котел» кооператива, а будут потрачены исключительно на ваш дом);
3. открыть в банке сберегательный счет — и потихоньку копить на грядущие нужды вроде капремонта;
4. взять в безвозмездную аренду дворовую территорию (что исключит возможность строительства посреди двора очередного торгового центра или особняка);
5. сдавать в аренду коммерческим структурам подвалы, стены (под рекламу) и за счет полученных средств уменьшать свои расходы на содержание дома;
6. при сносе домов получить от застройщика деньги не только за квартиру, но и за свою долю в общедомовом имуществе. Важнейшую часть в этом имуществе составляет земельный участок под домом и земля в пределах выделенной придомовой территории (как правило, это земля на расстоянии нескольких метров от стен дома).

Все эти возможности дает кондоминиум. Зарегистрировать его относительно несложно: требуется протокол собрания собственников жилья, в котором отмечено согласие более чем половины собственников. В том же протоколе обозначается уполномоченный представитель, который согласен отправиться в департамент юстиции со списком необходимых документов. Перечень документов можно узнать в ЦОНе или прочесть на портале egov.kz. Однако стоит иметь в виду, что регистрация потребует финансовых затрат.

Если не КСК, то кто же?

КСК — не единственный инструмент для содержания дома. При желании можно нанять управляющую компанию (ТОО или ИП), которая будет выполнять все функции КСК. Новостройки в Усть-Каменогорске чаще всего содержатся именно так. Управляющая компания (сокращенно УК) работает по договору с каждым из собственников квартир или с уполномоченным представителем дома — например, со старшим по дому.

Можно вовсе никого не нанимать, а жить отдельным домом. Кондоминиум может собирать ежемесячные взносы, а может от случая к случаю прибегать только к целевым сборам: нужно подготовить дом к зимнему сезону — сложились, наняли слесарей. Потом ни копейки не сдают до очередного случая. Чаще всего по такому принципу обслуживаются сталинские двухэтажки, но есть в областном центре и с десяток пятиэтажек, которые предпочли для себя «автономное существование».

Что лучше — КСК, УК или отдельный кондоминиум?

В Усть-Каменогорске на 164 КСК действуют 206 отдельных кондоминиумов и 26 управляющих компаний. У каждой формы есть свои достоинства и недостатки. Назовем лишь несколько факторов:

• КСК и ТОО обязаны тратиться на зарплату персонала, а значит, и на соцналог и прочие отчисления. Организации требуется контора, офисная техника, которую надо обслуживать, и тому подобное. На все это может уходить львиная доля (до 80 процентов) ежемесячных взносов в КСК. У кондоминиумов такого нет: старший по дому работает на общественных началах или за то, что не платит свою долю целевых взносов. Кроме того, не стоит забывать, что ТОО (УК) или ИП — все же коммерческая структура, и ее главная задача — извлечение прибыли. А перед КСК или кондоминиумом таких задач не стоит.
• Расходы легче отследить, когда речь идет о доме на восемь или на 80 квартир, чем о большом КСК. Да и проблем с бумагами почти нет: часто такие кондоминиумы неофициально договариваются о разовых работах с отдельными слесарями, а не с сервисными компаниями. С другой стороны, поскольку в кондоминиуме все основано на доверительных началах, к выбору кандидатуры старшего по дому придется отнестись крайне серьезно.
• Зато благодаря своим размерам (в Усть-Каменогорске есть гигантские КСК на 20 и более домов) кооперативы имеют возможность «перебрасывать» деньги с одного дома на другой. Таким образом, ни один дом не остается без подготовки к зимнему сезону, даже если не собрано достаточно средств. Да и содержать обслуживающий персонал в складчину дешевле.
• С неплательщиками легче бороться организации, чем кондоминиуму. КСК или ТОО может подать в суд на должника. А кондоминиум — не юридическое лицо. Чтобы судиться с нерадивым соседом, каждый член кондоминиума должен подать на него отдельный иск, что весьма маловероятно.

В Законе «О жилищных отношениях» сказано, что каждый кондоминиум может выбирать для себя любую законную форму управления. Если форма управления объектом кондоминиума не определяется в течение трех месяцев, жилищная инспекция вправе предложить жителям свой вариант решения проблемы.

Имеют ли право собственники квартир самостоятельно проверять финансовую документацию в КСК?

Даже если на собраниях зачитывается отчет о доходах и расходах КСК, на слух, стоя во дворе, мало кто способен что-то понять в потоке цифр. Чтобы вникнуть в суть, можно обратиться в КСК с просьбой предоставить квартальный или годовой отчет на руки. Другой вариант — прочесть его на портале жилищной инспекции kdmyk.kz. Не нашли этот документ на сайте? Поставьте на ближайшем собрании вопрос о том, чтобы кооператив выкладывал свой отчет в интернет. Жилищная инспекция не вправе принудить председателя выкладывать отчетность на портал, а собственники как члены и учредители могут это сделать.

Подозреваете, что отчет составлен недобросовестно? Если вы собственник жилья и член КСК, значит, вы — один из учредителей этого кооператива. Следовательно, имеете право на получение полной информации о финансовой деятельности вашей организации. Обратитесь к руководителю КСК в устной или письменной форме с просьбой предоставить вам нужные бумаги. Вынести их из офиса вам вряд ли дадут, а вот просмотреть их прямо в конторе вы имеете право. Вообще, эту сторону работы КСК проверяет специально избранная ревизионная комиссия. Но если вы и ей не доверяете, можно инициировать альтернативную проверку.

Как это сделать? На собрании собственников квартир (можно от одного дома, а не всего КСК) вы протоколом оформляете создание новой комиссии и обращаетесь в КСК (можно письменно — в течение 15 дней вам должны предоставить письменный ответ). Возникли проблемы? Можно пожаловаться в жилищную инспекцию (телефон жилищной инспекции Усть-Каменогорска — 26-00-61) , в городскую прокуратуру или в полицию — на нарушение прав собственника. Разумеется, во всех случаях будет лучше, если вы предоставите в органы протокол собрания, переписку с КСК, заявление с подписями нескольких соседей и другие доказательства основательности вашего обращения. Ни один из упомянутых органов не станет проверять финансы КСК, зато поможет вам получить от председателя нужные бумаги.

Кто входит в правление КСК?

Правление — это выборный орган, который должен управлять кооперативом: составлять сметы на год и на конкретные работы, следить за использованием средств, представлять жильцам ежеквартальную отчетность и т. п. (подробно о правах и обязанностях членов правления можно прочесть в Законе РК «О жилищных отношениях»).

Главное: правление не принимает существенных решений, а только готовит проекты, которые утверждаются (или отклоняются) на общем собрании собственников квартир. По сути, это представители от рядовых членов, которые обязаны следить за работой КСК. Но на практике председателем правления часто становится председатель КСК, который подбирает в состав правления «удобных» для себя людей. В итоге вся власть концентрируется в руках председателя. Так бывает часто, но не всегда.

Если вы не согласны с составом или действиями правления кооператива, то как собственник жилья вы вправе поднять вопрос о переизбрании этого органа на ближайшем собрании. Как часто можно менять членов правления, на каких условиях и в каком количестве они работают, сказано в уставе данного КСК. Каждый вправе получить этот документ для ознакомления.

Источник