- Как предъявить претензии управляющей компании? Как заставить УК выполнять возложенные на нее обязательства?
- Что делать, есть УК не выполняет свои обязанности?
- — Как быть, когда ЖКХ из государственной структуры плавно перешли в частную УК? Никакого собрания не было. А теперь ежемесячно я получаю квитанции, ремонт же в подъезде не делается. Над УК нет контроля. Куда бы я ни обращалась, приходят одни отписки. Ответ во всех примерно следующий: сами выбрали, сами и разбирайтесь с ними.
- Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Кирилл Кокорин:
- Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:
- Отвечает юрист международной юридической сети www.9111.ru Ирина Захарова:
- Отвечает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский:
- Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
- Как решать проблемы с управляющей компанией?
- Кому жаловаться на управляющую компанию, если возникают проблемы? Как с ней взаимодействовать и влиять на ее работу? Наконец, как сменить управляющую компанию и найти альтернативу? Рассказывает адвокат Юлия Вербицкая.
- Взаимодействие с управляющей компанией
- Претензии в адрес управляющей компании
- Смена управляющей компании
Как предъявить претензии управляющей компании? Как заставить УК выполнять возложенные на нее обязательства?
Зачастую управляющие компании ненадлежащим образом исполняют возложенные на них обязательства по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома либо ненадлежащим образом оказывают жилищно-коммунальные услуги и при этом игнорируют жалобы потребителей.
Помните, что отношения между собственниками помещений в многоквартирных домах и управляющими компаниями регулируются Жилищным кодексом РФ (главным образом — VIII разделом). Кроме того, как и для других видов услуг, в жилищно-коммунальной сфере действуют специальные правила и нормы. В частности, это Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г.; постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», а также Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства РФ № 307 от 23.05.2006 г. (действуют частично до 2015 года); Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с нарушением сроков, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г.
Указанные нормативно-правовые акты, а также некоторые другие акты являются правовой базой, в соответствии с которой собственники и управляющая компания заключают договор управления. Согласно статье 162 Жилищного Кодекса РФ договор управления многоквартирным домом должен содержать подробный перечень услуг и работ по содержанию общего имущества дома, а также коммунальных услуг, предоставляемых управляющей компанией. И если эти услуги предоставляются не в полном объеме, ненадлежащего качества, либо с нарушением положенных сроков, собственники могут предъявить управляющей компании претензию.
Претензионный порядок решения возникающих проблем может быть произведен следующим образом:
1. Запишитесь на встречу и лично расскажите руководителю управляющей компании, что вас не устраивает. Чтобы не быть голословным, приводите аргументы. Так, вы можете самостоятельно (к примеру, силами совета многоквартирного дома (далее по тексту — МКД)) обследовать результаты ремонта вашего дома, зафиксировать недостатки проведенных работ и составить соответствующий акт. Приложите к нему фотографии. Иногда начальники не знают реального положения дел, так как слепо верят отчетам своих подчиненных. Помните: итогом личного обращения должно быть официальное, то есть документально подтвержденное обещание исправить ситуацию.
2. Если руководство управляющей компании отказывается идти на диалог и всячески избегает встреч, пишите письменную претензию. Напомним, что она составляется в двух экземплярах, один из которых направляется в управляющую компанию, а второй с отметкой о принятии официальным лицом остается у заявителя.
3. Если через месяц реакции не последовало, либо она вас не устраивает, обращайтесь в надзорные органы.
Следует помнить, что в соответствии с с п/п «к» п. 31 постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» исполнитель обязан вести учет жалоб (заявлений, обращений, требований и претензий) потребителей на качество предоставления коммунальных услуг, учет сроков и результатов их рассмотрения и исполнения, а также в течение 3 рабочих дней со дня получения жалобы (заявления, требования и претензии) направлять потребителю ответ о ее удовлетворении либо об отказе в удовлетворении с указанием причин отказа.
Итак, в жилищно-коммунальной сфере два основных контрольных органа — Государственная жилищная инспекция и Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.
Основные функции по надзору в сфере жилищно-коммунального хозяйства лежат на Государственной жилищной инспекции. Для начала составляйте заявление (жалобу) в Государственную жилищную инспекцию. Государственная жилищная инспекция в течение 30 дней должна сформировать комиссию и направить ее для проверки указанных вами нарушений. Если они подтвердятся, комиссия должна составить протокол об административном правонарушении и привлечь управляющую компанию к ответственности.
Если проверки Жилищной инспекции не привели к желаемому результату, а управляющая компания продолжает нарушать ваши права, обращайтесь в Прокуратуру.
Согласно Федеральному Закону № 2202-1 «О Прокуратуре в РФ» от 17.01.1992 г. российская Прокуратура осуществляет от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции и исполнением других законов. В рамках этого направления своей деятельности она должна проверять работу государственных органов, должностных лиц и коммерческих организаций. Заявлением в Прокуратуру вы сигнализируете о бездействии не только управляющей компании, но и контролирующих жилищно-коммунальных служб.
Обратиться в Прокуратуру также можно двумя способами: лично на прием к районному прокурору (он занесет ваши претензии в специальную карточку), через Интернет-приемную либо по почте. При этом не забывайте рекомендации, которые мы давали в отношении письменных заявлений выше.
По результатам прокурорской проверки выносится представление или постановление. В первом случае управляющая компания предупреждается и ей дается месяц на устранение нарушений. Во втором возбуждается дело об административном правонарушении.
Собственники многоквартирного дома являются потребителями коммунальных услуг, а также услуг по эксплуатации, содержанию и ремонту общего имущества. И они могут защищать свои права всеми легальными способами, в том числе, через суд. И это, пожалуй, самый эффективный способ. Помните, что бездействие управляющей компании нарушает права жильцов, вытекающие из Закона РФ «О защите прав потребителей», а также договора управления МКД. Согласно процессуальному законодательству с иском о защите прав потребителей могут обратиться как отдельные граждане, так и их общественные объединения (например, совет МКД). При этом вы будете освобождены от уплаты государственной пошлины.
Дела о защите прав потребителей рассматриваются мировым судом (при цене иска до 50 тысяч рублей). Иск может быть подан как по месту нахождения МКД (истца), так и по месту нахождения управляющей компании (ответчика). Составляется он в письменной форме, в двух экземплярах (копия для ответчика) с приложением всех имеющихся письменных доказательств.
Главное при написании иска — четко сформулировать свои требования.
В суде вам предстоит доказать, что управляющая компания обязана была выполнить ту или иную услугу (доказывается договором), но не сделала этого, либо сделала, но с нарушением установленных законом требований к качеству этой услуги, либо сроков ее исполнения (акты комиссий, экспертизы, фотографии и т.п.). Также в предмет доказывания входит факт обращения в управляющую компанию как исполнителю услуги с просьбой устранить допущенные ей нарушения (письменная претензия, жалобы в Роспотребнадзор или Жилищную инспекцию, обращение в Прокуратуру).
Если представленных сторонами письменных и других доказательств недостаточно, суд может назначить строительную или иную экспертизу.
Затем суд выносит решение. Если оно в вашу пользу, управляющая компания обязана его исполнить, а также (если вы об этом просили) возместить все судебные расходы.
Таков алгоритм действий, направленных на то, чтобы заставить работать управляющую компанию. Бороться за свои права можно и должно, но порой проще расторгнуть отношения с недобросовестной УК и передать дом в управление другой организации. Решение об этом принимается собственниками на общем собрании.
КОНСУЛЬТАЦИЮ по вопросам защиты прав потребителей Вы можете получить в Консультационном центре для потребителей ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Рязанской области» , расположенном по адресу: г. Рязань, ул. Островского, д. 51 а, каб. 304. ( тел. 92-97-80 ), а также по телефону бесплатной горячей линии: 8-800-200-10-62.
| (c) Федеральное бюджетное учреждение здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Рязанской области», 2006-2021 г. Адрес: 390046, Рязанская область, город Рязань, ул. Свободы, дом 89 Тел.: +7 (4912) 25-58-02 Соц. сети: Источник Что делать, есть УК не выполняет свои обязанности?— Как быть, когда ЖКХ из государственной структуры плавно перешли в частную УК? Никакого собрания не было. А теперь ежемесячно я получаю квитанции, ремонт же в подъезде не делается. Над УК нет контроля. Куда бы я ни обращалась, приходят одни отписки. Ответ во всех примерно следующий: сами выбрали, сами и разбирайтесь с ними.Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Кирилл Кокорин:УК не может быть навязана жителям, они выбирают ее на общем собрании и имеют право требовать выполнения тех обязательств, работ и услуг, для которых УК привлекалась. Если собрание не проводилось или подписи собственников квартир были кем-то фальсифицированы, это является поводом для проверки прокуратурой и основанием для признания решения такого собрания недействительным. Отписки и отсутствие должной реакции со стороны надзорных органов могут быть связаны с тем, что борьба с УК ведется жителями разрозненно в индивидуальном порядке. Необходимо сменить тактику, выбрав инициативную группу, в состав которой войдет максимальное количество недовольных работой УК владельцев квартир. Коллективные обращения, жалобы, претензии будут иметь более ощутимые результаты. Кроме того, для УК это будет сигналом того, что жители объединяются, а коллективно свергнуть неугодную УК шансов больше. Что касается ненадлежащей работы УК: необходимо официально запросить в УК документацию по расходам на содержание и обслуживание вашего дома (договоры, акты о выполнении работ, счета и платежки), после чего проверить реальность исполнения всех работ. В случае несоответствия зафиксировать это актами с подписями жильцов и направить в УК соответствующую претензию. Если вы не получите документы или ответы в течение 30 дней, можно смело направлять коллективные жалобы в Роспотребнадзор, жилищную инспекцию и в прокуратуру. Если коллективные жалобы не помогут решить проблему, инициативной группе жильцов остается только самим созвать общее собрание по вопросу смены УК на другую. Также можно рассмотреть возможность создания в доме ТСЖ. Как показывает практика, в домах, находящихся под управлением ТСЖ, более эффективно проводятся все необходимые работы, а денежные средства расходуются по назначению. Для этого также проводится общее собрание жильцов дома, избираются председатель и правление ТСЖ, после чего ТСЖ регистрируется в установленном порядке как юридическое лицо, открывает расчетный счет в банке и изготавливает свою печать. В дальнейшем правление ТСЖ, действуя от лица членов ТСЖ, заключает договор с надежной УК либо осуществляет самоуправление, напрямую заключая договоры на поставку коммунальных и других услуг, выполнение необходимых работ в соответствии с планом мероприятий и сметой, принятыми на общем собрании. Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:К сожалению, из вопроса непонятно, какая форма управления многоквартирным дома применяется у вас. Если это ТСЖ, ЖСК, ЖК или Совет дома, собирается общее собрание членов ТСЖ, ЖСК, ЖК или собственников помещений, где выносится решение об обращении в полицию с заявлением о возбуждении уголовного дела по факту фальсификации результатов общего собрания о смене УК. Обращается в полицию председатель правления ТСЖ, ЖСК, ЖК или председатель Совета дома. Еще необходимо обратиться в прокуратуру с заявлением о проведении прокурорской проверки деятельности управляющей компании. Кроме того, контроль деятельности УК осуществляют жилищные инспекции и Роспотребнадзор. Если Вам из этих организаций приходят отписки, необходимо обратиться в суд с административным иском о признании незаконным бездействия указанных организаций. Также имеет смысл обратиться в суд с иском к управляющей компании об обязании исполнения договора управления многоквартирным домом и содержании в надлежащем состоянии общего имущества МКД, к которому относится подъезд. Если же в вашем доме нет ни одной из вышеперечисленных форм управления, сначала собирается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором избирается Совет дома, после чего можно начинать действия. Либо последний вариант: если не удается собрать общее собрание, действуйте лично сами. Дело в том, что УК с каждым из собственников помещений в доме должна заключить письменный договор. Однако УК не всегда это делает. Вместе с тем, поскольку вы оплачиваете коммунальные услуги, в том числе и на содержание общедомового имущества, считается, что вы заключили такой договор с управляющей организацией. И тогда следует действовать по указанному мною алгоритму. Только все заявления нужно будет подавать от себя лично. Отвечает юрист международной юридической сети www.9111.ru Ирина Захарова:Если УК не выполняет свои обязанности по управлению многоквартирным домом, жильцы могут обратиться в суд с иском об обязании выполнения УК своих обязанностей. Также в судебном порядке можно потребовать перерасчета платы за коммунальные услуги. Отвечает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский:Можно обратиться в Роспотребнадзор, сослаться на 3 главу Закона «О защите прав потребителей». Если ваша жалоба не сработает, стоит обратиться в Госжилинспекцию. Это надзирающий орган, который следит за качеством работы УК. Но нужно четко расписать претензии и попросить произвести проверку. Текст подготовила Мария Гуреева Не пропустите: Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи. Источник Как решать проблемы с управляющей компанией?Кому жаловаться на управляющую компанию, если возникают проблемы? Как с ней взаимодействовать и влиять на ее работу? Наконец, как сменить управляющую компанию и найти альтернативу? Рассказывает адвокат Юлия Вербицкая.Начнем с того, что все услуги, которые оказывает управляющая компания, являются платными, так как это всегда коммерческая организация (юридическое лицо, созданное для управления эксплуатацией вашего дома как единого объекта недвижимости). К основным обязанностями управляющей компании относятся уборка дома и придомовой территории, ремонт фасада, надлежащая эксплуатация инженерных систем (труб, кабелей, электропроводки), предоставление жильцу дома отчета о деятельности компании, который включает перечень услуг и их стоимость, а если собственники примут такое решение, то и охрана прилегающей к дому территории. Счета за пользование местами общего доступа и за использование ресурсов (если нет персональных счетчиков), как правило, пропорциональны доле, занимаемой собственником по отношению к общей площади дома. Взаимодействие с управляющей компаниейЕсли ваш дом уже закреплен за какой-либо управляющей компанией, то она становится для вас кем-то вроде монополиста — обратиться в другую компанию вы не сможете. На практике это значит, что вы обязаны оплачивать счета, выставленные ею за работу и услуги в доме и на придомовой территории. Довольно часто жильцы полагают, что если договор на оказание услуг отсутствует, то ответственность по оплате не возникает. Однако в соответствии с положениями действующего законодательства и устоявшейся судебной практикой можно сказать, что ответственность возникает, и в полном объеме! И, кстати, наличие договора идет собственникам на пользу в вопросах защиты прав, в том числе в судебном порядке. Заключение гражданско-правового договора с управляющей компанией фиксирует ее статус исполнителя услуг. Если возникнут претензии к качеству услуг, вы вправе требовать компенсацию: возмещения убытков, взыскания штрафов и прочее. Претензии в адрес управляющей компанииЧаще всего у жильцов возникают претензии к стоимости и объему услуг, оказанных управляющей компанией. Плату за пользование ресурсами (электричеством, водой, газом) контролировать довольно просто — достаточно установить индивидуальные приборы учета. Сложнее дела обстоят с услугами: уборкой территории, плановым ремонтом, озеленением территории и прочим. Если у вас накопились жалобы, вы можете подать претензию. Начать следует с письма непосредственно в управляющую компанию. В нем нужно тезисно изложить все свои замечания. Если в итоге вы не получите ни удовлетворения ваших требований, ни мотивированного отказа, можно пойти дальше и подать исковое заявление в суд или даже написать жалобу на деятельность компании в прокуратуру, жилищную инспекцию или Роспотребнадзор. Если вы решите обращаться в суд, то лучше всего подавать иск о защите прав потребителей. Именно эта форма претензии освободит вас от уплаты государственной пошлины при подаче иска. Залогом успеха здесь будет четкость и обоснованность ваших требований. Например, если вам выставили счет за услуги, которые не оказывались, то в дополнение к заявлению лучше представить акт, подтверждающий факт выставления этого счета (акт должен быть составлен с участием независимых лиц, желательно официальных — подойдут сотрудники районной управы или префектуры). Кроме того, вам необходимо представить расчет исковых требований, то есть указать сумму денежных средств, которую вы просите возместить (или на которую вы просите уменьшить выставленный счет). Следует помнить, что суд будет разбираться в вашем деле лишь на основании выставленных вами требований и не будет интересоваться, нарушает ли управляющая компания, скажем, налоговое или какое–либо еще законодательство. Если вы хотите, чтобы это тоже проверили, то стоит обращаться в органы районной прокуратуры. Однако на ваш основной иск результат прокурорской проверки вряд ли повлияет (это будет отдельная длительная тяжба), так что эффективнее обращаться в районные управы и префектуры, которые, как правило, довольно внимательно отслеживают деятельность управляющих компаний, а в случае выявления нарушений гораздо оперативнее реагируют и принимают соответствующие меры на местах. Смена управляющей компанииЕсли вы категорически не довольны работой управляющей компании, которая обсуживает ваш дом, вы вправе сменить ее. Это не самая простая процедура, однако если есть желание, то все реально.
Текст подготовила Александра Лавришева Источник |
