- Что делать, есть УК не выполняет свои обязанности?
- — Как быть, когда ЖКХ из государственной структуры плавно перешли в частную УК? Никакого собрания не было. А теперь ежемесячно я получаю квитанции, ремонт же в подъезде не делается. Над УК нет контроля. Куда бы я ни обращалась, приходят одни отписки. Ответ во всех примерно следующий: сами выбрали, сами и разбирайтесь с ними.
- Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Кирилл Кокорин:
- Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:
- Отвечает юрист международной юридической сети www.9111.ru Ирина Захарова:
- Отвечает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский:
- Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
- Как предъявить претензии управляющей компании? Как заставить УК выполнять возложенные на нее обязательства?
- Управляющие компании в ЖКХ
- Что входит в обязанности УК
Что делать, есть УК не выполняет свои обязанности?
— Как быть, когда ЖКХ из государственной структуры плавно перешли в частную УК? Никакого собрания не было. А теперь ежемесячно я получаю квитанции, ремонт же в подъезде не делается. Над УК нет контроля. Куда бы я ни обращалась, приходят одни отписки. Ответ во всех примерно следующий: сами выбрали, сами и разбирайтесь с ними.
Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Кирилл Кокорин:
УК не может быть навязана жителям, они выбирают ее на общем собрании и имеют право требовать выполнения тех обязательств, работ и услуг, для которых УК привлекалась. Если собрание не проводилось или подписи собственников квартир были кем-то фальсифицированы, это является поводом для проверки прокуратурой и основанием для признания решения такого собрания недействительным.
Отписки и отсутствие должной реакции со стороны надзорных органов могут быть связаны с тем, что борьба с УК ведется жителями разрозненно в индивидуальном порядке. Необходимо сменить тактику, выбрав инициативную группу, в состав которой войдет максимальное количество недовольных работой УК владельцев квартир. Коллективные обращения, жалобы, претензии будут иметь более ощутимые результаты. Кроме того, для УК это будет сигналом того, что жители объединяются, а коллективно свергнуть неугодную УК шансов больше.
Что касается ненадлежащей работы УК: необходимо официально запросить в УК документацию по расходам на содержание и обслуживание вашего дома (договоры, акты о выполнении работ, счета и платежки), после чего проверить реальность исполнения всех работ. В случае несоответствия зафиксировать это актами с подписями жильцов и направить в УК соответствующую претензию. Если вы не получите документы или ответы в течение 30 дней, можно смело направлять коллективные жалобы в Роспотребнадзор, жилищную инспекцию и в прокуратуру.
Если коллективные жалобы не помогут решить проблему, инициативной группе жильцов остается только самим созвать общее собрание по вопросу смены УК на другую.
Также можно рассмотреть возможность создания в доме ТСЖ. Как показывает практика, в домах, находящихся под управлением ТСЖ, более эффективно проводятся все необходимые работы, а денежные средства расходуются по назначению. Для этого также проводится общее собрание жильцов дома, избираются председатель и правление ТСЖ, после чего ТСЖ регистрируется в установленном порядке как юридическое лицо, открывает расчетный счет в банке и изготавливает свою печать. В дальнейшем правление ТСЖ, действуя от лица членов ТСЖ, заключает договор с надежной УК либо осуществляет самоуправление, напрямую заключая договоры на поставку коммунальных и других услуг, выполнение необходимых работ в соответствии с планом мероприятий и сметой, принятыми на общем собрании.
Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:
К сожалению, из вопроса непонятно, какая форма управления многоквартирным дома применяется у вас. Если это ТСЖ, ЖСК, ЖК или Совет дома, собирается общее собрание членов ТСЖ, ЖСК, ЖК или собственников помещений, где выносится решение об обращении в полицию с заявлением о возбуждении уголовного дела по факту фальсификации результатов общего собрания о смене УК. Обращается в полицию председатель правления ТСЖ, ЖСК, ЖК или председатель Совета дома.
Еще необходимо обратиться в прокуратуру с заявлением о проведении прокурорской проверки деятельности управляющей компании. Кроме того, контроль деятельности УК осуществляют жилищные инспекции и Роспотребнадзор. Если Вам из этих организаций приходят отписки, необходимо обратиться в суд с административным иском о признании незаконным бездействия указанных организаций.
Также имеет смысл обратиться в суд с иском к управляющей компании об обязании исполнения договора управления многоквартирным домом и содержании в надлежащем состоянии общего имущества МКД, к которому относится подъезд.
Если же в вашем доме нет ни одной из вышеперечисленных форм управления, сначала собирается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором избирается Совет дома, после чего можно начинать действия.
Либо последний вариант: если не удается собрать общее собрание, действуйте лично сами. Дело в том, что УК с каждым из собственников помещений в доме должна заключить письменный договор. Однако УК не всегда это делает. Вместе с тем, поскольку вы оплачиваете коммунальные услуги, в том числе и на содержание общедомового имущества, считается, что вы заключили такой договор с управляющей организацией. И тогда следует действовать по указанному мною алгоритму. Только все заявления нужно будет подавать от себя лично.
Отвечает юрист международной юридической сети www.9111.ru Ирина Захарова:
Если УК не выполняет свои обязанности по управлению многоквартирным домом, жильцы могут обратиться в суд с иском об обязании выполнения УК своих обязанностей. Также в судебном порядке можно потребовать перерасчета платы за коммунальные услуги.
Отвечает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский:
Можно обратиться в Роспотребнадзор, сослаться на 3 главу Закона «О защите прав потребителей». Если ваша жалоба не сработает, стоит обратиться в Госжилинспекцию. Это надзирающий орган, который следит за качеством работы УК. Но нужно четко расписать претензии и попросить произвести проверку.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Источник
Как предъявить претензии управляющей компании? Как заставить УК выполнять возложенные на нее обязательства?
Зачастую управляющие компании ненадлежащим образом исполняют возложенные на них обязательства по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома либо ненадлежащим образом оказывают жилищно-коммунальные услуги и при этом игнорируют жалобы потребителей.
Помните, что отношения между собственниками помещений в многоквартирных домах и управляющими компаниями регулируются Жилищным кодексом РФ (главным образом — VIII разделом). Кроме того, как и для других видов услуг, в жилищно-коммунальной сфере действуют специальные правила и нормы. В частности, это Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г.; постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», а также Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства РФ № 307 от 23.05.2006 г. (действуют частично до 2015 года); Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с нарушением сроков, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г.
Указанные нормативно-правовые акты, а также некоторые другие акты являются правовой базой, в соответствии с которой собственники и управляющая компания заключают договор управления. Согласно статье 162 Жилищного Кодекса РФ договор управления многоквартирным домом должен содержать подробный перечень услуг и работ по содержанию общего имущества дома, а также коммунальных услуг, предоставляемых управляющей компанией. И если эти услуги предоставляются не в полном объеме, ненадлежащего качества, либо с нарушением положенных сроков, собственники могут предъявить управляющей компании претензию.
Претензионный порядок решения возникающих проблем может быть произведен следующим образом:
1. Запишитесь на встречу и лично расскажите руководителю управляющей компании, что вас не устраивает. Чтобы не быть голословным, приводите аргументы. Так, вы можете самостоятельно (к примеру, силами совета многоквартирного дома (далее по тексту — МКД)) обследовать результаты ремонта вашего дома, зафиксировать недостатки проведенных работ и составить соответствующий акт. Приложите к нему фотографии. Иногда начальники не знают реального положения дел, так как слепо верят отчетам своих подчиненных. Помните: итогом личного обращения должно быть официальное, то есть документально подтвержденное обещание исправить ситуацию.
2. Если руководство управляющей компании отказывается идти на диалог и всячески избегает встреч, пишите письменную претензию. Напомним, что она составляется в двух экземплярах, один из которых направляется в управляющую компанию, а второй с отметкой о принятии официальным лицом остается у заявителя.
3. Если через месяц реакции не последовало, либо она вас не устраивает, обращайтесь в надзорные органы.
Следует помнить, что в соответствии с с п/п «к» п. 31 постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» исполнитель обязан вести учет жалоб (заявлений, обращений, требований и претензий) потребителей на качество предоставления коммунальных услуг, учет сроков и результатов их рассмотрения и исполнения, а также в течение 3 рабочих дней со дня получения жалобы (заявления, требования и претензии) направлять потребителю ответ о ее удовлетворении либо об отказе в удовлетворении с указанием причин отказа.
Итак, в жилищно-коммунальной сфере два основных контрольных органа — Государственная жилищная инспекция и Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.
Основные функции по надзору в сфере жилищно-коммунального хозяйства лежат на Государственной жилищной инспекции. Для начала составляйте заявление (жалобу) в Государственную жилищную инспекцию. Государственная жилищная инспекция в течение 30 дней должна сформировать комиссию и направить ее для проверки указанных вами нарушений. Если они подтвердятся, комиссия должна составить протокол об административном правонарушении и привлечь управляющую компанию к ответственности.
Если проверки Жилищной инспекции не привели к желаемому результату, а управляющая компания продолжает нарушать ваши права, обращайтесь в Прокуратуру.
Согласно Федеральному Закону № 2202-1 «О Прокуратуре в РФ» от 17.01.1992 г. российская Прокуратура осуществляет от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции и исполнением других законов. В рамках этого направления своей деятельности она должна проверять работу государственных органов, должностных лиц и коммерческих организаций. Заявлением в Прокуратуру вы сигнализируете о бездействии не только управляющей компании, но и контролирующих жилищно-коммунальных служб.
Обратиться в Прокуратуру также можно двумя способами: лично на прием к районному прокурору (он занесет ваши претензии в специальную карточку), через Интернет-приемную либо по почте. При этом не забывайте рекомендации, которые мы давали в отношении письменных заявлений выше.
По результатам прокурорской проверки выносится представление или постановление. В первом случае управляющая компания предупреждается и ей дается месяц на устранение нарушений. Во втором возбуждается дело об административном правонарушении.
Собственники многоквартирного дома являются потребителями коммунальных услуг, а также услуг по эксплуатации, содержанию и ремонту общего имущества. И они могут защищать свои права всеми легальными способами, в том числе, через суд. И это, пожалуй, самый эффективный способ. Помните, что бездействие управляющей компании нарушает права жильцов, вытекающие из Закона РФ «О защите прав потребителей», а также договора управления МКД. Согласно процессуальному законодательству с иском о защите прав потребителей могут обратиться как отдельные граждане, так и их общественные объединения (например, совет МКД). При этом вы будете освобождены от уплаты государственной пошлины.
Дела о защите прав потребителей рассматриваются мировым судом (при цене иска до 50 тысяч рублей). Иск может быть подан как по месту нахождения МКД (истца), так и по месту нахождения управляющей компании (ответчика). Составляется он в письменной форме, в двух экземплярах (копия для ответчика) с приложением всех имеющихся письменных доказательств.
Главное при написании иска — четко сформулировать свои требования.
В суде вам предстоит доказать, что управляющая компания обязана была выполнить ту или иную услугу (доказывается договором), но не сделала этого, либо сделала, но с нарушением установленных законом требований к качеству этой услуги, либо сроков ее исполнения (акты комиссий, экспертизы, фотографии и т.п.). Также в предмет доказывания входит факт обращения в управляющую компанию как исполнителю услуги с просьбой устранить допущенные ей нарушения (письменная претензия, жалобы в Роспотребнадзор или Жилищную инспекцию, обращение в Прокуратуру).
Если представленных сторонами письменных и других доказательств недостаточно, суд может назначить строительную или иную экспертизу.
Затем суд выносит решение. Если оно в вашу пользу, управляющая компания обязана его исполнить, а также (если вы об этом просили) возместить все судебные расходы.
Таков алгоритм действий, направленных на то, чтобы заставить работать управляющую компанию. Бороться за свои права можно и должно, но порой проще расторгнуть отношения с недобросовестной УК и передать дом в управление другой организации. Решение об этом принимается собственниками на общем собрании.
КОНСУЛЬТАЦИЮ по вопросам защиты прав потребителей Вы можете получить в Консультационном центре для потребителей ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Рязанской области» , расположенном по адресу: г. Рязань, ул. Островского, д. 51 а, каб. 304. ( тел. 92-97-80 ), а также по телефону бесплатной горячей линии: 8-800-200-10-62.
| (c) Федеральное бюджетное учреждение здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Рязанской области», 2006-2021 г. Адрес: 390046, Рязанская область, город Рязань, ул. Свободы, дом 89 Тел.: +7 (4912) 25-58-02 Соц. сети: Источник Управляющие компании в ЖКХУправляющая компания — это организация, которая обслуживает многоквартирный дом, а собственники квартир ей за это платят. Такие компании следят за лифтами, поддерживают чистоту в подъездах, ремонтируют трубы в доме. Еще они в ответе за то, чтобы не текла крыша и ни на кого не упала сосулька. Основной документ, регулирующий деятельность управляющей компании, — Жилищный кодекс РФ. Что входит в обязанности УКУ управляющих компаний две основных обязанности: по договору они обслуживают дом и контактируют с другими поставщиками коммунальных услуг. Обслуживание дома. В квитанциях обычно это называют «содержание и ремонт жилья» или похожими фразами. Как управляющая компания обслуживает дом:
Контакты с другими поставщиками. Кроме управляющей компании дом обслуживают другие поставщики коммунальных услуг: за электричество, воду и отопление управляющая компания обычно не отвечает. Она выступает посредником между поставщиками и жильцами дома:
Источник |
