Если сломалась машинка у квартирантов

Возмещение ущерба мебели в арендованом жилье

При сдаче арендованной квартиры арендодатель увидел, что у дивана в одном месте разошелся шов. Кроме этого, за время эксплуатации светлый кожаный диван немного запачкался. Диван эксплуатировался правильно, на него ничего не проливали, пятен нет, только стал потемнее со временем. Фотографий исходного состояния дивана у меня нет. Арендодатель говорит, что это диван б/у. Он хочет заменить обивку всего дивана, что довольно дорого, или предлагает отдать этот диван, чтобы ему купили новый. Арендодатель прав?

В соответствии с п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ, обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Сдавая квартиру, собственник должен осознавать, что, скорее всего, получит свое жилье не в том состоянии, в каком оно было передано квартиросъемщику, поскольку квартира и находящаяся в ней мебель являются средством для получения прибыли наймодателем и наниматель имеет полное право использовать указанное имущество.

Следует различать понятия «порча имущества» (случайная или намеренная) и «естественный износ» (амортизация). При этом законодательно эти понятия четко не определены. Амортизация – это постепенное снашивание фондов (оборудования, зданий, сооружений) и перенесение их стоимости по частям на вырабатываемую продукцию (в нашем случае – перенесение стоимости ремонта на стоимость арендной платы). Наниматель не должен платить за повреждения, появившиеся по естественным причинам. Если есть повреждения, учитывается их характер, оценивается, не относятся ли они к нормальному (естественному) износу. Например, продавленный матрас – это естественный износ в процессе эксплуатации, а порванный – это причиненный вред, ответственность за который ложится на нанимателя, если он был передан в нормальном состоянии.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что арендатор не должен покупать за собственные средства новый диван, оплачивать замену обивки дивана. Если арендодатель хочет заменить б/у диван — должен это делать за собственные денежные средства. Арендатор имеет право на дальнейшее проживание в квартире.

Источник

Кто должен ремонтировать стиральную машину в съемной квартире

Передача в аренду квартир с мебелью и бытовой техникой стала обычной практикой. Часто о порядке распределения между нанимателем и собственником расходов на ремонт имущества, на стадии заключения сделки никто не задумывается. В результате, если в съемной квартире сломалась стиральная машина, возникают споры о том, за чей счет должна производиться ее починка. Порядок разрешения подобных конфликтов во многом определяется наличием или отсутствием договора аренды, а также его содержанием.

Кто оплачивает ремонт, если договор не заключался

Желая сэкономить на уплате налогов, собственники жилья нередко пренебрегают официальным оформлением отношений с квартиросъемщиками. Более того, в случае предоставления в пользование помимо объекта недвижимости, мебели и необходимой техники, перечень передаваемого имущества письменно никак не фиксируется.

Если договор между жильцом и собственником квартиры заключен только устно, без подписания документов, то вопрос кто платит за ремонт в случае выхода из строя переданного имущества становится объектом споров. С одной стороны, арендатор обязан содержать вещи, которыми он пользуется в исправном состоянии и при необходимости ремонтировать их за свой счет (п.2 ст. 616 ГК РФ). С другой, факт передачи ему в эксплуатацию стиральной машины никак не зафиксирован, поскольку:

• Договор аренды или найма не заключен;
• Акт приемки-передачи сторонами не подписан.

В случае отказа жильца осуществить починку стиральной машины за свой счет, арендодателю будет довольно сложно доказать факт причинения ему ущерба (см. Апелляционное определение Ульяновского областного суда от 03.09.2013 по делу N 33-3165/2013). В подобной ситуации сторонам лучше самим прийти к соглашению, кто должен платить за устранение возможной поломки стиральной машины либо на стадии заключения сделки, либо по факту возникновения неисправности. При этом возможны варианты:

1. Починка осуществляется за счет средств квартиросъёмщика;
2. Стоимость ремонта распределяется в долях между жильцом и владельцем квартиры;
3. Восстановление рабочего состояния стиральной машины оплачивает собственник жилья.

Возможен и вариант, когда за починку платит квартиросъемщик, а потом на эту сумму уменьшается его месячная плата арендодателю. Поскольку никаких письменных свидетельств отношений между собственником жилья и ее нанимателем нет, пытаться настоять на возмещении указанных расходов любой из сторон довольно сложно. Даже если кто-то из участников возникшего конфликта решит подать исковое заявление в суд, результат, скорее всего, будет отрицательным, так как никаких существенных доказательств передачи имущества в пользование нет.

Кто оплачивает починку при наличии договора аренды

Законодательством урегулированы правила заключения сделок только в письменной форме, никакие устные соглашения юридической силы не имеют. Поэтому целесообразно в случае предоставления для проживания квартиры со всем находящимся в ней имуществом заключать договор аренды или коммерческого найма. Согласно ГК РФ в тексте указанного документа должен содержатся четкий перечень объектов, передаваемых в пользование.

Необходимо также составить передаточный акт, подписанный обеими сторонами, в котором стиральная машинка, находящаяся в исправном состоянии, поименована отдельно. В этом случае факт предоставления в пользование жильцу имущества без скрытых недостатков и неоговоренных дефектов будет документально подтвержден.

В договоре четко определяется, каким образом и кто должен платить за ремонт переданной жильцу техники. Вариантами содержания подобного пункта письменного соглашения могут быть:

• Разграничение финансовой ответственности за починку техники в зависимости от того, по чьей вине произошла поломка;
• Оплата стоимости работ по восстановлению работоспособности стиральной машины производится арендодателем;
• За починку платит жилец.

Возможна ситуация, когда договор аренды или найма есть, но в перечне прав и обязанностей сторон не оговорено кто платит за ремонт сломавшейся стиральной машины. В этом случае действуют положения п.2 ст. 616 ГК РФ и чаще всего бремя финансовых затрат на починку бытовых приборов ложится на арендатора. Но не все так просто, поскольку в п.1 указанной статьи обязанность по проведению капремонта имущества, находящегося в арендованной квартире, возлагается на его собственника.

Если в договоре аренды нет четкого указания на то, кто должен ремонтировать неисправную технику, а также при возникновении споров жильцов с арендодателем, порядок действий должен быть следующим:

• Вызов специалиста для проведения диагностики сломавшегося оборудования;
• Получение от специалиста письменного заключения о причинах возникновения неисправности;
• Определение по итогам экспертизы лица, которое должно оплачивать починку стиральной машинки.

Специалисты сервис-центров неохотно дают официальные заключения о причинах поломки, однако в интересах жильца, снимающего квартиру настоять на оформлении необходимого документа. В результате, если поломка произошла по причине неправильной, либо неаккуратной эксплуатации, расходы на ремонт обязан нести квартиросъемщик.

Возможно ли расторжение договора аренды по причине поломки техники

Поломка стиральной машины делает пребывание жильца в съемной квартире некомфортным. Если между сторонами не достигнуто соглашение о порядке проведения ремонта для таких ситуаций, то это обстоятельство вполне может стать основанием для расторжения договора аренды.

Нужно учитывать, что договор аренды может быть расторгнут:

• Арендодателем на основании пп. 2 п. 1 ст. 619 ГК РФ, в случае если по вине жильца произошла порча имущества;
• Арендатором на основании п.2 ст. 620 ГК РФ если переданная ему техника содержала не оговоренные в договоре недостатки, делающие невозможной ее эксплуатацию.

Выход из строя бытового оборудования, переданного от арендодателя квартиросъемщику, соответствует указанным выше основаниям. При этом инициатива прекращения договорных отношений может исходить от любого из участников договора. Вопрос о несении затрат по ремонту может быть не урегулирован к моменту выставления подобного требования. Если при этом между собственником квартиры и проживающим в ней гражданином не удастся достичь согласия, то их придется решать уже в судебном порядке.

Источник

Арендаторы разбили дорогой телевизор, а обвиняют в этом мою кошку

Сдавал в краткосрочную аренду свою личную квартиру, пока жил в другой стране. Был один нюанс: квартиру сдавал вместе с кошкой, поскольку не мог взять ее с собой. Через полтора месяца жильцы сообщили, что на моем дорогом OLED-телевизоре появились горизонтальные и вертикальные полосы. Когда вернулся, мы составили акт приемки, где указали этот недостаток, и я обратился в официальный сервис компании. Мастер сообщил, что матрица имеет механические повреждения вследствие физического воздействия — нажатия или удара, и зафиксировал это в акте диагностики.

Жильцы утверждают, что никакого физического или иного воздействия не было и, возможно, телевизор повредила наша кошка, когда их не было дома. Но дело в том, что за шесть лет кошка никогда не прыгала на телевизор. Он стоит на высокой тумбе, а место предполагаемого повреждения матрицы находится в самой верхней части телевизора. Если бы она даже прыгнула — могла бы только поцарапать, а следов царапин на телевизоре нет.

Если все же предположить, что наша кошка — наследница Брюса Ли и совершила в прыжке удар лапой по телевизору, могут ли арендаторы перенести ответственность с себя на кошку? Ведь так можно любое повреждение в квартире свалить на нее. И кто в таком случае должен доказывать вероятную причину повреждения?

Николай, вопрос, с одной стороны, очень простой, а с другой стороны, скорее всего, без суда его решить невозможно. Но доказать невиновность кошки и взыскать деньги за элитный телевизор все-таки можно.

По закону за вред имуществу отвечает тот, кто его причинил. Если, конечно, он не докажет, что не виноват. Например, если толкнуть человека и он упадет и разобьет при этом вашу любимую вазу, получится, что непосредственный вред причинил он. Но виноват ли он в том, что упал? Нет, виноват тот, кто его толкнул. Вопрос в таких спорах всегда только в том, как доказать виновность того, кто причинил вред.

Ответственность за вред имуществу

Но для арендных отношений это работает иначе. Очень часто договоры составлены так, что арендодатель вправе предъявлять требования о возмещении вреда как тому, кто причинил вред, так и виновному лицу — по своему выбору. То есть договор дает собственнику право не разбираться, кто виноват.

В случае если арендатор не виноват, но расплатился с собственником за причиненный вред, он может потребовать настоящего виновника возместить затраты. Это называется «регрессные требования». Но это не ваш случай.

Уточню, что правильнее говорить «наем», а не «аренда». В аренду имущество берут только юридические лица. Физические сдают и берут жилье внаем. Поэтому все вопросы будут регулироваться главой 35 ГК РФ о найме жилого помещения. А если в ней есть пробелы — тогда следует руководствоваться нормами закона об аренде.

Договор и опись имущества

Когда сдаете квартиру, вы передаете ее во временное владение и пользование нанимателю. То есть квартира выбывает из вашего контроля и попадает под контроль нанимателя. Вы не можете влиять на то, что с ней происходит, так, как влияете, когда сами в ней живете.

Обычно на рынке найма жилья никто не заморачивается с составлением договора, актов приема-передачи, описи имущества. Считается, что это сложно, требует затрат, времени и может отпугнуть нанимателей, которые пойдут искать хозяев попроще. Но это нежелание связываться с бюрократией в последующем усложняет жизнь вот в таких ситуациях. Поэтому, если вы вообще не подписывали договор или подписали договор, но не описывали имущество в квартире, доказать что-либо будет очень непросто, хотя и не невозможно.

Наниматель обязан обеспечивать сохранность помещения, потому что получил его во владение по договору. И обязан вернуть в том виде, в котором принял, с учетом естественного износа. Но помещение, которое описывается самим договором, и имущество в помещении — разные вещи.

Чтобы в суде можно было доказать, за что именно отвечает наниматель, я рекомендую всегда составлять опись особо ценного имущества, которое вы передаете вместе с квартирой, и описывать в договоре ответственность нанимателя за сохранность этого имущества. Если есть опись и наниматель принял исправный телевизор, а вернул сломанный — значит, должен заплатить.

Часто в договорах пишут, что наниматель «несет ответственность за все имущество, которое находится в квартире». Так тоже можно. Но нужно помнить, что в этом случае именно вам, как собственнику, потребуется доказать, что сломанный предмет вообще был в квартире на момент заключения договора. И, более того, что вы передали его нанимателю целым и рабочим.

Без договора придется идти на разные ухищрения: искать свидетелей, фотографии, видеозаписи, которые помогут в суде доказать, что дорогой телевизор все-таки был в этой квартире. Потому что без описи в суде наниматель может не моргнув заявить, что никакого телевизора, пока он снимал квартиру, там не было. И что вы поставили его потом, сломали и теперь требуете у него денег.

Теперь о том, что делать с кошкой и телевизором

Все опять упирается в договор. Я сомневаюсь, что в договоре вы описывали, что сдаете квартиру со своей кошкой. Вы удивитесь, но домашние животные с точки зрения закона — это имущество. А за вред, который причинило ваше имущество другому, отвечаете вы. Поэтому если кошка выступает предметом договора, а наниматели смогут доказать ее вину — то, как бы смешно это ни звучало, отвечать будет кошка. Вернее — вы, как ее хозяин.

Но вероятно, в договоре никакой кошки не было, поэтому ситуация для вас упростится. Доказать вину кошки как раз должны наниматели. И тут словами не отделаешься. Если вы описывали передаваемое имущество и там был рабочий телевизор, доказать, что он сломался из-за кошки, должны именно наниматели.

Хорошо, что вы составили акт о неисправностях. Еще лучше, если наниматели в нем расписались. Как минимум вы избавлены от необходимости доказывать, что телевизор вообще был. Тем более у вас есть заключение экспертизы, что повреждения механические. Поэтому, если был договор, опись имущества или если наниматели расписались в акте о поломке телевизора, вы можете требовать возмещения вреда у них. Для этого направьте им письменную претензию по месту жительства. Или сразу обращайтесь в суд. О том, как подать иск, мы уже писали.

Теоретически техническая экспертиза может даже установить силу, которая воздействовала на экран. И это может оправдать несчастную кошку, поскольку докажет, что лапами такое не сделать. Но это экзотический способ. Доказывать это понадобится только в случае, если суд по невероятному стечению обстоятельств встанет на сторону нанимателей и обвинит во всем ваше животное.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник