Если сломалась техника у квартирантов

Кто должен ремонтировать стиральную машину в съемной квартире

Передача в аренду квартир с мебелью и бытовой техникой стала обычной практикой. Часто о порядке распределения между нанимателем и собственником расходов на ремонт имущества, на стадии заключения сделки никто не задумывается. В результате, если в съемной квартире сломалась стиральная машина, возникают споры о том, за чей счет должна производиться ее починка. Порядок разрешения подобных конфликтов во многом определяется наличием или отсутствием договора аренды, а также его содержанием.

Кто оплачивает ремонт, если договор не заключался

Желая сэкономить на уплате налогов, собственники жилья нередко пренебрегают официальным оформлением отношений с квартиросъемщиками. Более того, в случае предоставления в пользование помимо объекта недвижимости, мебели и необходимой техники, перечень передаваемого имущества письменно никак не фиксируется.

Если договор между жильцом и собственником квартиры заключен только устно, без подписания документов, то вопрос кто платит за ремонт в случае выхода из строя переданного имущества становится объектом споров. С одной стороны, арендатор обязан содержать вещи, которыми он пользуется в исправном состоянии и при необходимости ремонтировать их за свой счет (п.2 ст. 616 ГК РФ). С другой, факт передачи ему в эксплуатацию стиральной машины никак не зафиксирован, поскольку:

• Договор аренды или найма не заключен;
• Акт приемки-передачи сторонами не подписан.

В случае отказа жильца осуществить починку стиральной машины за свой счет, арендодателю будет довольно сложно доказать факт причинения ему ущерба (см. Апелляционное определение Ульяновского областного суда от 03.09.2013 по делу N 33-3165/2013). В подобной ситуации сторонам лучше самим прийти к соглашению, кто должен платить за устранение возможной поломки стиральной машины либо на стадии заключения сделки, либо по факту возникновения неисправности. При этом возможны варианты:

1. Починка осуществляется за счет средств квартиросъёмщика;
2. Стоимость ремонта распределяется в долях между жильцом и владельцем квартиры;
3. Восстановление рабочего состояния стиральной машины оплачивает собственник жилья.

Возможен и вариант, когда за починку платит квартиросъемщик, а потом на эту сумму уменьшается его месячная плата арендодателю. Поскольку никаких письменных свидетельств отношений между собственником жилья и ее нанимателем нет, пытаться настоять на возмещении указанных расходов любой из сторон довольно сложно. Даже если кто-то из участников возникшего конфликта решит подать исковое заявление в суд, результат, скорее всего, будет отрицательным, так как никаких существенных доказательств передачи имущества в пользование нет.

Кто оплачивает починку при наличии договора аренды

Законодательством урегулированы правила заключения сделок только в письменной форме, никакие устные соглашения юридической силы не имеют. Поэтому целесообразно в случае предоставления для проживания квартиры со всем находящимся в ней имуществом заключать договор аренды или коммерческого найма. Согласно ГК РФ в тексте указанного документа должен содержатся четкий перечень объектов, передаваемых в пользование.

Необходимо также составить передаточный акт, подписанный обеими сторонами, в котором стиральная машинка, находящаяся в исправном состоянии, поименована отдельно. В этом случае факт предоставления в пользование жильцу имущества без скрытых недостатков и неоговоренных дефектов будет документально подтвержден.

В договоре четко определяется, каким образом и кто должен платить за ремонт переданной жильцу техники. Вариантами содержания подобного пункта письменного соглашения могут быть:

• Разграничение финансовой ответственности за починку техники в зависимости от того, по чьей вине произошла поломка;
• Оплата стоимости работ по восстановлению работоспособности стиральной машины производится арендодателем;
• За починку платит жилец.

Возможна ситуация, когда договор аренды или найма есть, но в перечне прав и обязанностей сторон не оговорено кто платит за ремонт сломавшейся стиральной машины. В этом случае действуют положения п.2 ст. 616 ГК РФ и чаще всего бремя финансовых затрат на починку бытовых приборов ложится на арендатора. Но не все так просто, поскольку в п.1 указанной статьи обязанность по проведению капремонта имущества, находящегося в арендованной квартире, возлагается на его собственника.

Если в договоре аренды нет четкого указания на то, кто должен ремонтировать неисправную технику, а также при возникновении споров жильцов с арендодателем, порядок действий должен быть следующим:

• Вызов специалиста для проведения диагностики сломавшегося оборудования;
• Получение от специалиста письменного заключения о причинах возникновения неисправности;
• Определение по итогам экспертизы лица, которое должно оплачивать починку стиральной машинки.

Специалисты сервис-центров неохотно дают официальные заключения о причинах поломки, однако в интересах жильца, снимающего квартиру настоять на оформлении необходимого документа. В результате, если поломка произошла по причине неправильной, либо неаккуратной эксплуатации, расходы на ремонт обязан нести квартиросъемщик.

Возможно ли расторжение договора аренды по причине поломки техники

Поломка стиральной машины делает пребывание жильца в съемной квартире некомфортным. Если между сторонами не достигнуто соглашение о порядке проведения ремонта для таких ситуаций, то это обстоятельство вполне может стать основанием для расторжения договора аренды.

Нужно учитывать, что договор аренды может быть расторгнут:

• Арендодателем на основании пп. 2 п. 1 ст. 619 ГК РФ, в случае если по вине жильца произошла порча имущества;
• Арендатором на основании п.2 ст. 620 ГК РФ если переданная ему техника содержала не оговоренные в договоре недостатки, делающие невозможной ее эксплуатацию.

Выход из строя бытового оборудования, переданного от арендодателя квартиросъемщику, соответствует указанным выше основаниям. При этом инициатива прекращения договорных отношений может исходить от любого из участников договора. Вопрос о несении затрат по ремонту может быть не урегулирован к моменту выставления подобного требования. Если при этом между собственником квартиры и проживающим в ней гражданином не удастся достичь согласия, то их придется решать уже в судебном порядке.

Источник

Арендаторы разбили дорогой телевизор, а обвиняют в этом мою кошку

Сдавал в краткосрочную аренду свою личную квартиру, пока жил в другой стране. Был один нюанс: квартиру сдавал вместе с кошкой, поскольку не мог взять ее с собой. Через полтора месяца жильцы сообщили, что на моем дорогом OLED-телевизоре появились горизонтальные и вертикальные полосы. Когда вернулся, мы составили акт приемки, где указали этот недостаток, и я обратился в официальный сервис компании. Мастер сообщил, что матрица имеет механические повреждения вследствие физического воздействия — нажатия или удара, и зафиксировал это в акте диагностики.

Жильцы утверждают, что никакого физического или иного воздействия не было и, возможно, телевизор повредила наша кошка, когда их не было дома. Но дело в том, что за шесть лет кошка никогда не прыгала на телевизор. Он стоит на высокой тумбе, а место предполагаемого повреждения матрицы находится в самой верхней части телевизора. Если бы она даже прыгнула — могла бы только поцарапать, а следов царапин на телевизоре нет.

Если все же предположить, что наша кошка — наследница Брюса Ли и совершила в прыжке удар лапой по телевизору, могут ли арендаторы перенести ответственность с себя на кошку? Ведь так можно любое повреждение в квартире свалить на нее. И кто в таком случае должен доказывать вероятную причину повреждения?

Николай, вопрос, с одной стороны, очень простой, а с другой стороны, скорее всего, без суда его решить невозможно. Но доказать невиновность кошки и взыскать деньги за элитный телевизор все-таки можно.

По закону за вред имуществу отвечает тот, кто его причинил. Если, конечно, он не докажет, что не виноват. Например, если толкнуть человека и он упадет и разобьет при этом вашу любимую вазу, получится, что непосредственный вред причинил он. Но виноват ли он в том, что упал? Нет, виноват тот, кто его толкнул. Вопрос в таких спорах всегда только в том, как доказать виновность того, кто причинил вред.

Ответственность за вред имуществу

Но для арендных отношений это работает иначе. Очень часто договоры составлены так, что арендодатель вправе предъявлять требования о возмещении вреда как тому, кто причинил вред, так и виновному лицу — по своему выбору. То есть договор дает собственнику право не разбираться, кто виноват.

В случае если арендатор не виноват, но расплатился с собственником за причиненный вред, он может потребовать настоящего виновника возместить затраты. Это называется «регрессные требования». Но это не ваш случай.

Уточню, что правильнее говорить «наем», а не «аренда». В аренду имущество берут только юридические лица. Физические сдают и берут жилье внаем. Поэтому все вопросы будут регулироваться главой 35 ГК РФ о найме жилого помещения. А если в ней есть пробелы — тогда следует руководствоваться нормами закона об аренде.

Договор и опись имущества

Когда сдаете квартиру, вы передаете ее во временное владение и пользование нанимателю. То есть квартира выбывает из вашего контроля и попадает под контроль нанимателя. Вы не можете влиять на то, что с ней происходит, так, как влияете, когда сами в ней живете.

Обычно на рынке найма жилья никто не заморачивается с составлением договора, актов приема-передачи, описи имущества. Считается, что это сложно, требует затрат, времени и может отпугнуть нанимателей, которые пойдут искать хозяев попроще. Но это нежелание связываться с бюрократией в последующем усложняет жизнь вот в таких ситуациях. Поэтому, если вы вообще не подписывали договор или подписали договор, но не описывали имущество в квартире, доказать что-либо будет очень непросто, хотя и не невозможно.

Наниматель обязан обеспечивать сохранность помещения, потому что получил его во владение по договору. И обязан вернуть в том виде, в котором принял, с учетом естественного износа. Но помещение, которое описывается самим договором, и имущество в помещении — разные вещи.

Чтобы в суде можно было доказать, за что именно отвечает наниматель, я рекомендую всегда составлять опись особо ценного имущества, которое вы передаете вместе с квартирой, и описывать в договоре ответственность нанимателя за сохранность этого имущества. Если есть опись и наниматель принял исправный телевизор, а вернул сломанный — значит, должен заплатить.

Часто в договорах пишут, что наниматель «несет ответственность за все имущество, которое находится в квартире». Так тоже можно. Но нужно помнить, что в этом случае именно вам, как собственнику, потребуется доказать, что сломанный предмет вообще был в квартире на момент заключения договора. И, более того, что вы передали его нанимателю целым и рабочим.

Без договора придется идти на разные ухищрения: искать свидетелей, фотографии, видеозаписи, которые помогут в суде доказать, что дорогой телевизор все-таки был в этой квартире. Потому что без описи в суде наниматель может не моргнув заявить, что никакого телевизора, пока он снимал квартиру, там не было. И что вы поставили его потом, сломали и теперь требуете у него денег.

Теперь о том, что делать с кошкой и телевизором

Все опять упирается в договор. Я сомневаюсь, что в договоре вы описывали, что сдаете квартиру со своей кошкой. Вы удивитесь, но домашние животные с точки зрения закона — это имущество. А за вред, который причинило ваше имущество другому, отвечаете вы. Поэтому если кошка выступает предметом договора, а наниматели смогут доказать ее вину — то, как бы смешно это ни звучало, отвечать будет кошка. Вернее — вы, как ее хозяин.

Но вероятно, в договоре никакой кошки не было, поэтому ситуация для вас упростится. Доказать вину кошки как раз должны наниматели. И тут словами не отделаешься. Если вы описывали передаваемое имущество и там был рабочий телевизор, доказать, что он сломался из-за кошки, должны именно наниматели.

Хорошо, что вы составили акт о неисправностях. Еще лучше, если наниматели в нем расписались. Как минимум вы избавлены от необходимости доказывать, что телевизор вообще был. Тем более у вас есть заключение экспертизы, что повреждения механические. Поэтому, если был договор, опись имущества или если наниматели расписались в акте о поломке телевизора, вы можете требовать возмещения вреда у них. Для этого направьте им письменную претензию по месту жительства. Или сразу обращайтесь в суд. О том, как подать иск, мы уже писали.

Теоретически техническая экспертиза может даже установить силу, которая воздействовала на экран. И это может оправдать несчастную кошку, поскольку докажет, что лапами такое не сделать. Но это экзотический способ. Доказывать это понадобится только в случае, если суд по невероятному стечению обстоятельств встанет на сторону нанимателей и обвинит во всем ваше животное.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник

Сломанный холодильник и тараканы: как решать проблемы при съёме квартиры

Когда возникают проблемы с собственной квартирой — понятно, что их нужно решать самому. А как быть, если жильё арендованное? Попросили юристов рассказать, что делать и кто должен платить, если в съёмной квартире что-то сломалось, завелись тараканы или вас затопили соседи.

1. Сломалась крупная бытовая техника или что-то дорогостоящее

Кто должен платить: арендатор, если сам виноват в поломке, и собственник — если техника вышла из строя по не зависящим от арендатора причинам.

Такие ситуации должны быть прописаны в договоре аренды. Если же его нет или в нём нет таких условий, то потребуется экспертиза мастера о причинах поломки и стоимости починки. Для этого можно обратиться в сервисный центр компании — производителя бытовой техники или любой другой.

По словам исполнительного директора управляющей компании в сфере коммерческой недвижимости ООО «Приамурье» Александра Мосеева, если поломка связана с неправильной эксплуатацией со стороны арендатора (уронил, вовремя не почистил и так далее), то расходы по ремонту несёт он сам. Если же случай относится к гарантийному, поломка произошла из-за перебоев в сети, износа или окончания срока технической эксплуатации, то ремонт производится за счёт собственника.

При этом, как напоминает старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Пётр Гусятников, собственник квартиры вправе потратить на ремонт бытовой техники или мебели, испорченной по вине жильцов, залог (обеспечительный платёж).

Как делать правильно

Чтобы избежать споров, руководитель юридической фирмы «Кодест» Юлия Кочаровская советует:

Сразу описать в договоре порядок взаимодействия сторон при возникновении проблем.

При заключении договора подписать акт осмотра состояния имущества. В этом акте должно быть описано состояние мебели и бытовой техники. Качество мебели, техники и ремонта также фиксируется в акте приёмки, чтобы в случае споров всегда было, на что ссылаться.

Делать фотографии ценного имущества и прикладывать их к договору.

2. Затопили соседи

Кто должен платить: виновник затопления.

Такие случаи регулируются Гражданским кодексом (пункт 1 статьи 1064 Гражданского кодекса РФ). Вред, причинённый имуществу, возмещает виновник (кстати, то же самое относится к ситуациям, когда арендатор топит соседей).

« Этим виновным может быть сосед сверху, управляющая организация (если, скажем, прорвало общедомовой стояк) или другие лица (их устанавливает суд). Е сли залив произошёл по вине нанимателя, который не закрыл кран с водой, то ущерб придётся возмещать ему. А если кран сорвало, потому что он проржавел, или затопление случилось из-за протечки в трубах, то за это отвечает собственник. При этом хозяин недв ижимости сам разбирается с управляющей компанией (УК), кто именно виноват в затоплении: он или УК, которая не произвела своевременный ремонт внутридомовых коммуникаций», — уточняет Пётр Гусятников. Таким образом, при затоплении конфликт возникает не между квартиросъёмщиком и собственником, а между владельцем и тем, кто затопил квартиру.

Что делать жильцу, если он не виноват в затоплении

В первую очередь надо минимизировать ущерб для имущества. Для этого, по словам Пётра Гусятникова, нужно:

обесточить затопленное помещение;

перекрыть стояки с водой, подняться к соседям и попросить сделать то же самое. Если соседей нет или эти действия не помогли, то самому вызывать аварийную службу ;

сразу позвонить собственнику и сообщить о случившемся. Если не удалось связаться с хозяином квартиры, то продолжать решать проблему придётся жильцу.

После устранения причины протечки, но не позднее чем через 12 часов с момента обращения в диспетчерскую службу, нужно вызвать сотрудников УК осмотреть место происшествия и составить акт о заливе.

« Лучше если это будет сделано в присутствии соседей, затопивших вас, и других свидетелей. Документ составляется в произвольной форме, в нём должен быть описан причинённый ущерб и обстоятельства, при которых это произошло. Также собственник или соседи могут вызвать свою оценочную организацию, но это не отменяет того, что акт от управляющей компании обязательно должен быть», — подчёркивает старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Пётр Гусятников.

Также следует сфотографировать или снять на видео все последствия залива, советует юрист. Затем собственник и соседи могут постараться решить спор мирно и договориться о компенсации. Если же у них не получится, то придётся обращаться в суд.

3. В квартире появилась незваная живность

Кто должен платить: собственник квартиры.

Тараканы, муравьи, мыши или клопы — головная боль арендодателя. Как отмечает Александр Мосеев из УК ООО «Приамурье», собственник жилья обязан передать квартиру в пригодном для проживания состоянии (пункт 1 статьи 676 ГК РФ). Жить в квартире с тараканами и мышами нельзя. Это противоречит санитарным нормам, поэтому избавляться от паразитов, которые появились в квартире до сдачи в аренду, должен арендодатель.

Однако собственник жилья не отвечает за недостатки квартиры, если они оговаривались при заключении договора или должны были быть обнаружены квартиросъёмщиком во время осмотра, уточняет Пётр Гусятников. Так что на нанимателя тоже накладывается определённая обязанность: он должен внимательно осмотреть жилое помещение перед заключением договора.

Что делать жильцу, если не удаётся договориться с хозяином квартиры

По статье 612 ГК РФ, собственник отвечает за недостатки сданного внаём жилья, даже если во время заключения договора найма он о них не знал. Как рассказывает Пётр Гусятников, жилец может:

потребовать от собственника устранить эти недостатки за свой счёт, соразмерно уменьшить плату за жильё или возместить расходы на их устранение;

удержать сумму своих расходов за устранение этих недостатков из платы за квартиру, заранее уведомив об этом собственника;

потребовать досрочного расторжения договора.

4. Отошли обои или осыпалась штукатурка

Кто должен платить: арендатор.

Текущий ремонт квартиры — это обязанность арендатора (пункт 1 статьи 681 ГК РФ), если в договоре не было прописано других условий. Так что если отошли обои от стен, осыпалась штукатурка или откололась плитка, то расходы по устранению несёт арендатор, говорит Александр Мосеев. Всё это относится к текущему ремонту.

Если же эти проблемы были обнаружены ещё на этапе заключения договора (и они зафиксированы в акте осмотра) , то, по его словам, необходимо требовать их устранения от собственника квартиры.

А вот капитальный ремонт — это уже обязанность собственника квартиры. «Точного перечня работ текущего ремонта просто не существует. Но главное его отличие от капитального — отсутствие внесения каких-либо существенных изменений и устранение малозначительных повреждений. Например, поклейка обоев — это текущий ремонт, а установка дверей, окон, перепланировка, замена сантехники, проводки — капитальный », — приводит пример Пётр Гусятников из юридической компании PG Partners .

5. Собственник не хочет оформлять временную регистрацию арендатору

Кто несёт ответственность: и собственник, и арендатор.

Если человек уже три месяца живёт не по адресу своей прописки, то он обязан быть зарегистрирован по месту жительства и месту пребывания. Если собственник квартиры против оформления временной регистрации арендатору, то оштрафовать могут обоих (статьи 19.15.1 и 19.15.2 КоАП РФ). Размер штрафа составляет от 5000 ₽ до 7000 ₽ в Москве и в Санкт-Петербурге и от 2000 ₽ до 5000 ₽ в регионах.

При этом, как отмечает Александр Мосеев, собственник квартиры освобождается от обязанности регистрировать квартиросъёмщика, если у последнего есть регистрация по месту жительства в другой квартире, находящейся в том же регионе. Например, если арендатор снимает квартиру в Москве и зарегистрирован в другой квартире в Москве или Московской области.

Что делать жильцу, если собственник против временной регистрации

«Если собственник против регистрации, то арендатор может обратиться в МВД, как в ближайшее отделение, так и к участковому . На мой взгляд, эффективнее обращаться в дежурную часть отделения, где заявление обязаны принять и зарегистрировать. Это позволит обращению не потеряться среди других. В МВД составят протокол о правонарушении и привлекут арендодателя к административной ответственности», — рассказывает Александр Мосеев.

Однако перед обращением стоит попробовать объяснить собственнику, разницу между временной регистрацией и пропиской. «Часто собственник квартиры не понимает, что такое временная регистрация, и по-прежнему называет всё пропиской. Стоит попробовать объяснить ему, что постоянная регистрация (бывшая прописка) — это регистрация по месту постоянного проживания, которая подтверждается отметкой в паспорте. А временная регистрация — это отдельный документ, который выдаётся, если человек более трёх месяцев живёт как раз вне места своей постоянной регистрации», — советует Пётр Гусятников.

Ни временная, ни даже постоянная регистрация никакого отношения к праву собственности не имеют. Временная регистрация не только не даёт квартиросъёмщику никаких имущественных прав, но даже может быть аннулирована собственником квартиры в одностороннем порядке, отмечает Пётр Гусятников.

Где оформить временную регистрацию

Оформить временную регистрацию можно в МФЦ или паспортном столе (само заявление можно подать через портал Госуслуг ).

Для оформления регистрации нужны:

паспорта собственника квартиры и арендатора;

свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН.

Если собственник не может присутствовать лично, то он может сделать нотариально заверенную доверенность о согласии на регистрацию, уточняет Пётр Гусятников.

Источник