Как заставить ук отремонтировать кровлю

Чинить крышу в новостройке обязана УК, даже если причиной прорех в кровле и протечек являются дефекты, допущенные застройщиком

AndrewLozovyi / Depositphotos.com

Возникновение недостатков общего имущества МКД по вине застройщика, а равно гарантийные обязательства застройщика по устранению допущенных нарушений не устраняют обязанности УК, установленные законодательством и договором управления, по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии (Определение Верховного Суда РФ от 20 февраля 2021 г. № 309-ЭС20-20751).

На это указала тройка судей СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ, пересматривая дело об спаривании предписания органа ГЖН.

Ранее жилищная инспекция – по многочисленным жалобам жителей МКД – осмотрела крышу дома и обнаружила прорехи в металлической кровле. По мнению ОГЖН, виновата УК, – это ею не произведены работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыши, не обеспечено надлежащее ее содержание (наличие повреждений, просветов, отверстий кровли над двумя квартирами). ОГЖН выдал УК предписание с формулировкой «произвести работы, выполняемые для надлежащего содержания крыши МКД, – устранить вышеуказанные нарушения».

УК с предписанием не согласилась, в суде ссылалась на следующее:

• по результатам строительно-технической экспертизы крыши дома эксперт пришел к заключению, что спорные дефекты в кровле являются строительными дефектами, по причине которых в зоне вентиляционных каналов некоторых квартир третьего этажа здания появились следы увлажнения, повредившие отделочную поверхность;
• следовательно, выявленные в кровле недостатки возникли не в результате ненадлежащего содержания общедомового имущества, а являются строительными дефектами. То есть вопрос об их устранении должен решаться застройщиком в рамках гарантийных обязательств (и иск городской администрации к застройщику по данному вопросу уже подан в арбитражный суд; правда, впоследствии из-за ликвидации ответчика дело прекращено, – сразу после рассмотрения судом округа дела о предписании);
• УК управляет спорным МКД по результатам открытого конкурса. Это значит, что у нее нет возможности поднять тариф на СОИ. А следовательно, и денег на ремонт крыши у нее нет и взять их неоткуда. Получается, что оспариваемое предписание является неисполнимым;
• согласно мнению эксперта, ремонт дефектов кровли должен носить «капитальный» характер;
• значит, для устранения выявленных нарушений нужны работы по капитальному ремонту кровли. Однако ОСС по данному вопросу не было, а в отсутствие соответствующего решения ОСС проводить работы по капремонту недопустимо.

В первой инстанции УК выиграла, затем проиграла, однако суд округа вновь встал на ее сторону и признал спорное предписание недействительным, – дескать, предписание дано ненадлежащему лицу, а обязанность по ремонту крыши должна быть возложена на застройщика; денег на ремонт у УК объективно нет (конкурс был выигран с минимальным тарифом), а УК проводила неотложные срочные работы, которые не устранили проблемы.

Все важные документы и новости о коронавирусе COVID-19 – в ежедневной рассылке Подписаться

Верховный Суд РФ отменил постановление суда округа и оставил в силе постановление апелляционного суда:

• согласно Правилам техэксплуатации жилфонда № 170 УК должна обеспечить исправное состояние кровли, защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли, устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в различных кровельных конструкциях;
• по пункту 7 Минимального перечня к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания крыш МКД, относятся, кроме прочего, проверка кровли на отсутствие протечек, а при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, – незамедлительное их устранение. В остальных случаях – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ;
• таким образом, действующим законодательством предусмотрена безусловная обязанность УК выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, входящие в Минимальный перечень, вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества, а в определенных случаях – незамедлительно;
• суд апелляционной инстанции верно отметил, что оспариваемым предписанием на УК возложена обязанность по обеспечению надлежащего содержания крыши МКД путем устранения повреждений кровли над конкретными квартирами, а не по проведению капитального ремонта крыши;
• следовательно, предписание соответствует закону и не нарушает права и законные интересы УК. При этом сам по себе факт возникновения недостатков вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей застройщиком и наличия у него обязательств по устранению допущенных нарушений в течение гарантийного срока не устраняет установленные законодательством и договором управления обязанности УК по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии.

Источник

Возмещение расходов на ремонт управляющей компанией

Я собственник квартиры в Крыму. Многоквартирным домом занимается управляющая компания. Протекает кровля над моей квартирой, требуется масштабный ремонт, а УК производит только текущий. Могу ли я нанять стороннюю организацию или самозанятого для проведения капитального ремонта кровли над моей квартирой? Возместит ли управляющая компания мои убытки по договорам и чекам?

В силу п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и пп. «б» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, крыша многоквартирного дома входит в состав общего имущества собственников помещений в таком доме.

Обязанность собственников помещений по содержанию своего имущества в многоквартирном доме достигается путем выбора и реализации выбранного способа управления многоквартирного дома. В частности, в вашем случае речь идет о заключении и исполнении договора управления его сторонами.

Часть 2 ст. 162 ЖК РФ устанавливает обязанность управляющей организации по договору управления многоквартирным домом в течение согласованного срока за плату выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных законом, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

При этом состояние общего имущества должно обеспечивать соблюдение характеристик надежности и безопасности дома для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества вне зависимости от формы собственности, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, иных лиц (п. 10 Правил содержания общего имущества).

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, устанавливают предельный срок устранения протечек в отдельных местах кровли. Он составляет одни сутки с момента выявления нарушения.

На основании п. 42 Правил содержания общего имущества управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.

В соответствии со ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать в том числе возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В силу п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

При наличии у вас доказательств бездействия управляющей организации, ее уклонения от устранения причин протекания кровли, а также игнорирования вашего требования о выполнении необходимых работ вы можете требовать возмещения расходов на ремонт аварийного участка.

Судебная практика по данному вопросу неоднозначная. Исход рассмотрения дела зависит от полноты доказательной базы.

Вместе с тем стоит обратить внимание, что вы ставите вопрос о возмещении расходов именно на работы капитального характера. При такой постановке вопроса результат рассмотрения искового заявления, вероятнее всего, будет отрицательным.

Это связано с тем, что капитальный ремонт находится вне зоны ответственности управляющей организации при исполнении договора управления. Она дает предложения собственникам о проведении капитального ремонта, а полномочия по принятию решения о проведении такового, определение источника финансирования таких работ, сроков и выбор подрядной организации – это компетенция общего собрания собственников.

Вы как собственник помещения в любой момент можете инициировать проведение собрания для разрешения данного вопроса.

Источник

Что должна ремонтировать управляющая компания

Если кратко, то управляющая компания должна ремонтировать все, что можно назвать общим имуществом: стояки, газовые трубы, окна в подъезде и ступени на крыльце. За ремонт общего имущества мы обязаны платить по закону — в квитанции эта строка называется «Содержание и текущий ремонт общего имущества», а деньги копятся на общем счете дома.

Управляющая компания может потратить эти деньги только на текущий ремонт, а не на капитальный — так что замену всех труб требовать у коммунальщиков бесполезно.

Главное — разобраться, что такое общее имущество, а что — собственность жильца. В официальных документах четко определено, что именно можно считать общедомовым имуществом, а значит — требовать от управляющей компании текущего ремонта этого имущества на законных основаниях. Законодательство определило и работы, которые должна выполнять управляющая компания, они закреплены в минимальном перечне.

Помещения общего пользования

Это все помещения, кроме квартир: лестница, колясочная, подвал, чердак и лифты. Если в вашем доме несколько квартир объединены в одну секцию, то ремонтировать этот общий коридор должна управляющая компания, а не жильцы, потому что коридор считается общедомовым имуществом.

Сложнее разобраться с общежитиями коридорного типа: там жильцам принадлежат только комнаты, а кухни, туалеты и коридоры — общие. Сейчас такие общежития тоже имеют статус многоквартирных домов, и управляющие компании часто отказываются ремонтировать общие помещения за свой счет. Это незаконно: коридоры, душевые, кухни и туалеты в таких домах — это места общего пользования, а значит, коммунальщики должны ремонтировать всё — даже потекший смеситель в туалете и гуляющий под ногами пол на кухне.

Вода, тепло, газ

Управляющая компания отвечает за все трубы, которые входят в вашу квартиру. Но до первого вентиля — причем запорный кран тоже в зоне ответственности УК. Об этом говорит закон, закону вторит Верховный суд, но коммунальщики все равно отмахиваются: мол, всё, что до вентиля, — наше, а остальное ремонтируйте как-нибудь сами. Это неправильно: за вентиль тоже отвечает управляющая компания.

Но даже если вентиля нет, неправильно думать, что УК будет ремонтировать и газовую плиту, и кран в ванной, и радиатор. Насчет плит и смесителей закон говорит четко: за их состояние отвечают жильцы. С радиаторами долгое время все было не так просто, но в 2016 году Министерство строительства и ЖКХ разъяснило, что радиаторы внутри квартир все-таки не входят в состав общего имущества, независимо от того, есть вентиль или нет.

Проверить, общий радиатор или ваш собственный, очень просто: у общего радиатора может погреться любой сосед, у собственного — только вы.

Крыша и фасад

Коммунальщики должны ухаживать за кровлей и проверять, не появились ли в крыше пробоины. Если вы живете на верхнем этаже и на потолке вдруг растеклось мокрое пятно — смело вызывайте коммунальщиков. Сотрудники управляющей компании должны зафиксировать повреждения, залатать крышу и возместить вам затраты на ремонт потолка.

То же самое и с фасадом: мало того что УК должна следить за внешним видом стен — закрашивать надписи и вовремя штукатурить зияющие дыры, — она отвечает и за межпанельные швы. То есть если в комнате стало холодно, а на стенах от влажности выступила плесень, скорее всего, дело в межпанельных стыках, которые со временем потеряли герметичность.

В таком случае коммунальщики должны расшить стыки, заложить внутрь утеплитель и аккуратно заштукатурить — причем сделать это в рамках текущего ремонта. Если промерзает весь дом и нужно утеплять внешние стены, есть смысл собраться с соседями и написать общее заявление в УК. Однако, если на балансе дома не хватает денег на утепление, коммунальщики могут предложить оплатить работу в складчину.

Источник

Должна ли управляющая компания устранять следы протечки в квартире?

— УК устранила протечку кровли, а следы протечки в квартире (вздулась и осыпается побелка на кухне и туалете) устранять не желает. Что делать?

Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

Все зависит от причины и виновника протечки. Если протечка произошла по вине управляющей компании, этот факт зафиксирован документально, составлен акт, подтверждающий вину, то на этом основании можно требовать от нее возмещения убытков. Для этого необходимо написать претензионное письмо, в котором обоснованно сослаться на причины протечки и предоставить расчет убытков. Если управляющая компания откажется добровольно оплачивать компенсацию, убытки придется взыскивать в судебном порядке.

Отвечает старший оценщик оценочной компании «Реал Эксперт» Ксения Черкасова:

Для того чтобы заставить УК компенсировать ущерб, причиненный протечкой крыши, владельцу квартиры, во-первых, нужно иметь на руках следующие документы:

1. Акт осмотра помещения. Составляется представителем УК в присутствии владельца квартиры и подписывается обеими сторонами. В акте должны быть указаны причины затопления жилого помещения, полный перечень повреждений и виновник события — в данном случае это управляющая компания.
2. Отчет об оценке ущерба имуществу, составленный независимой оценочной компанией.
3. Все имеющиеся в наличии кассовые чеки и иные документы, подтверждающие стоимость поврежденного имущества, включая испорченные элементы декора, личные вещи, мебель, бытовую технику и т. д.

Следующий шаг составить досудебную претензию в адрес УК. Претензия с приложением акта осмотра помещения и отчета об оценке имущества направляется по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. По закону управляющая компания должна отреагировать на претензию в течение 30 календарных дней с момента получения.

Если по истечении этого срока УК продолжает молчать или просто отказывается возмещать стоимость ремонта или делать ремонт своими силами, то владельцу квартиры следует подавать исковое заявление в суд. К исковому заявлению необходимо приложить акт об о осмотре квартиры, отчет об оценке ущерба и кассовые документы при их наличии.

Отвечает адвокат адвокатского бюро «Нянькин и партнеры» Алексей Нянькин:

УК, которая обслуживает Ваше жилое помещение, таким образом оказывает Вам услугу по содержанию дома, поэтому в случае некачественного предоставления этой услуги (протечка кровли), Вы вправе обратиться к ней за возмещением причиненного вреда Вашему имуществу. Поэтому при обнаружении протечки Вам надо было обратиться к УК, сотрудники которой должны составить акт о протечке, в котором Вы также ставите свою подпись. Акт составляется в двух экземплярах либо Вам выдается заверенная копия. Если акт не составили, обратитесь в УК сейчас.

После составления акта Вы обращаетесь к оценщику, который оценивает ущерб, причиненный заливом. В эту оценку включается стоимость материала, работа, монтаж, демонтаж и прочее. Лучше всего на осмотр квартиры оценщиком пригласить УК телеграммой либо письмом с отметкой с их стороны, что они получили это письмо.

Далее Вы составляете претензию в УК, в которой предлагаете им добровольно оплатить ущерб. Это лучше сделать письмом с уведомлением и с описью вложения или же вручить лично под расписку на Вашей копии.

В том случае, если добровольно ущерб Вам не возмещен, у Вас есть право обратиться в суд с исковым заявлением по закону «О защите прав потребителей» и взыскать с УК сумму ущерба, неустойку, штраф, моральный вред и все понесенные Вами судебные расходы (почтовые, оплату оценки ущерба, услуги адвоката и прочее). Как правило, если Ваша УК бюджетная организация, то Вам все возместят только после вступившего в законную силу судебного решения, на основании которого Вам в суде выдадут исполнительный лист.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Правовое содействие» Надир Джангиров:

Имеет место гражданский спор о возмещении вреда, причиненного владельцу квартиры в связи с ненадлежащим исполнением УК своих обязательств. В этом случае Вам рекомендуется сделать оценку восстановительного ремонта и направить письменную претензию в адрес УК с требованиями о возмещении ущерба (вреда) в денежной форме в десятидневный срок. В случае отказа или уклонения от исполнения такого требования Вы вправе подать исковое заявление в суд на УК, указав на причинение Вам вреда в связи с протечкой, возникшей по вине управляющей компании (ненадлежащее исполнений обязанностей по договору на управление). В исковом заявлении Вам нужно просить суд взыскать с УК имущественный вред (ущерб) в соответствии с оценкой размера восстановительного ремонта, моральный вред, а также штраф в размере 50% от присужденной судом денежной суммы за неисполнение УК в добровольном порядке Вашего требования.

Отвечает юрист ООО ГСИЦН Анастасия Жукова:

Протечка кровли явилась следствием ненадлежащего исполнения управляющей компанией своей обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

В целях разрешения сложившейся ситуации необходимо обратиться в управляющую компанию с претензией о возмещении причиненного ущерба квартире от протечки кровли. В этой претензии нужно потребовать либо выполнения ремонтных работ, либо компенсации затрат на их выполнение. Но в этом случае следует помнить, что потребуется проведение независимой оценки для определения размера причиненного квартире ущерба. Также важно знать, что к такой претензии нужно будет приложить акт, составленный управляющей компанией и подтверждающий факт протечки кровли и причинение вследствие этого ущерба квартире.

Следующий шаг в случае невыполнения управляющей компанией заявленных в претензии требований — это обращение в суд с иском на основании закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». В соответствии с данным законом, исполнитель обязан выполнить работу, оказать услугу, качество которых соответствует договору. Практика показывает, что в подобных спорах суды разрешают дела в пользу потребителей. Помимо компенсации материального ущерба, судебных расходов, в том числе на оплату услуг экспертной организации, в пользу потребителей взыскивается штраф в размере 50% от суммы причиненного ущерба, не возмещенного виновным лицом в досудебном порядке.

Также можно обратиться в надзорный орган, осуществляющий контроль за деятельностью управляющих организаций. Например, для Москвы это Мосжилинспекция. Вы можете направить соответствующее заявление с просьбой проверить деятельность управляющей компании, а именно факт надлежащего выполнения ею обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник