Пик не работает по эскроу

СМИ: ЛСР и ПИК перейдут на эскроу-счета на особых условиях

Лента новостей

Все новости »

По данным «Ведомостей», застройщики, которые попадут в список системообразующих, получат послабления. В частности, для них будут снижены требования по уровню строительной готовности

Фото: Валерий Шарифулин/ТАСС —>

Обновлено в 14:00

Правительство разрабатывает список системообразующих девелоперов, которые получат значительные послабления при переходе строительного рынка на эскроу-счета. Как пишут «Ведомости», этот вопрос обсуждался на совещании у вице-премьера Виталия Мутко.

В частности, уровень строительной готовности будет снижен для застройщиков, список которых утвердит Минстрой. Предполагается, что в него войдут компании, представленные минимум в пяти регионах и построившие свыше1 млн квадратных метров жилья. Под эти критерии подходят только группы компаний ПИК и ЛСР: первая работает в десяти регионах, вторая строит в пяти.

Артем Цогоев инвестиционный директор компании «Тринфико» «Группа компаний ПИК нуждается в получении 250 млрд рублей кредита, чтобы построить все свои объекты, выполнить обязательства перед дольщиками, заработать прибыль и заплатить с нее налоги. На самом деле это было вызвано исключительно вступлением в силу закона об эскроу-счетах. Именно поэтому есть инициатива по введению спецусловий для крупных застройщиков. Таких застройщиков не очень много. Думаю, это не две компании, но максимум пять компаний на рынке. Здесь, во-первых, политические причины: за крупными компаниями стоят большие группы дольщиков, которые ждут, что компания выполнит свои обязательства, а они в силу новаторских и сложных предложений в законе об эскроу-счетах просто не могут это сделать. Во-вторых, это протекционизм, когда маленькая группа компаний получает поддержку от государства по каким-то внутренним причинам. Конечно же, не очень хороший сигнал, когда государство поддерживает какое-то ограниченное количество участников бизнеса. Всем остальным участникам бизнеса можно уходить, потому что ничего хорошего не будет».

После вступления в силу закона об эскроу-счетах девелоперам потребуется провести свыше 5 тысяч кредитных комитетов в банках и в короткий срок выдать отрасли 4 трлн рублей.

Сейчас правительство делает все возможное, чтобы избежать коллапса при переходе на эскроу-счета. Правила меняются в ручном режиме, но это спасательный круг для всего рынка, считает управляющий партнер компании Webster Константин Ковалев:

Константин Ковалев управляющий партнер Webster «Само решение было принято политически, отрасль не в состоянии сделать такой быстрый переход, отсюда пытаемся найти решение, позволяющее нашей отрасли перейти плавно на эскроу. Сама идея правильная, чтобы после 1 июля не было коллапса, Министерство строительства и прочие институты достаточно серьезно заняты этой проблемой. Есть различные представления, что порядка 30 компаний отомрут, некоторые говорят, что отрасль вообще практически встанет. Мы видим, что государство делает все возможное, чтобы смягчить этот переход. Другой разговор, что сегодня, насколько я вижу, законодатели для компаний, которые являются лидерами, пытаются каким-то образом смягчить переход на эскроу-счета. Мне кажется, эта программа удается. Как участник рынка я вижу, что ничего страшного не произойдет ни в июле этого года, ни в июле следующего».

В правительстве объяснили, что если компаниям не удастся перейти на эскроу, под вопросом окажется достройка почти 90 млн квадратных метров жилья и могут появиться 400 тысяч обманутых дольщиков. Чтобы этого избежать, Минстрой предлагает разрешить достраивать жилье по старым правилам, если строительная готовность дома превышает 30%, а договоров долевого участия заключено не менее чем на 10% от общей площади проекта.

Источник

Какие объекты в Москве достроят без эскроу-счетов: список

Одобрено строительство 276 объектов в столице без открытия эскроу-счетов, сообщила председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

С полным списком можно ознакомиться здесь. В нем указаны застройщики, названия жилых комплексов и адреса строящихся объектов, на которые Москомстройинвест выдал заключение о соответствии критериям (ЗОСК) для завершения строительства по старым правилам.

Среди получивших ЗОСК – застройщики, которые входят в Клуб инвесторов Москвы: ГК «ПИК», «ПСН», «Донстрой», «ИНГРАД», Capital Group, «Главстрой» и др.

«Этот список неокончательный, у инвесторов еще есть возможность до 1 октября 2019 года подать в Москомстройинвест заявление на достройку объекта по старой схеме, привлекая деньги граждан напрямую, заключая договоры долевого участия», – сказала Анастасия Пятова.

Напомним, для завершения работ по старой схеме инвестор обязан заключить не менее 10% договоров долевого участия (ДДУ) в строящемся объекте (расчет ведется от реализуемой площади, указанной в проектной декларации).

Степень готовности объекта должна составлять не менее 30% с учетом не только возведенных конструкций, но и финансовой готовности.

В некоторых случаях по законодательству степень готовности может быть снижена до 15% – например, если в рамках реализации проекта строятся социальные объекты, и даже до 6%, если компания достраивает проблемный объект.

Москомстройинвест провел большую разъяснительную работу с представителями застройщиков. Прошла серия семинаров для строительных компаний по вопросам перехода на проектное финансирование.

На странице Комитета в разделе «Деятельность» размещена подробная справочная информация для корректного заполнения документов – методические рекомендации, перечень типичных ошибок, презентации, памятки, а также видеозапись обучающего семинара.

Автор текста Информационная служба портала Стройкомплекса

Источник

Квартира в новостройке: когда можно платить напрямую застройщику

С 1 июля 2019 года большинство застройщиков не могут принимать деньги от дольщиков напрямую. Финансирование строительства многоквартирных домов по договорам долевого участия теперь не прямое, а проектное. И деньги нужно платить не на счет застройщика, а в банк на счет эскроу. Для покупателей это снижает вероятность, что застройщик выведет деньги и уедет в Мексику. А для застройщика означает — помимо Мексики, — что деньги на строительство дома нужно брать где-то еще.

Это касалось почти всех несданных домов, но теперь решили сделать послабления. Некоторые застройщики даже после 1 июля могут получать деньги напрямую. И сразу ими распоряжаться. Правительство установило критерии, кто и в каких случаях может работать без счета эскроу. Если собираетесь покупать квартиру в новостройке, для вас это важно — чтобы не попасть на мутную схему.

Если застройщик предлагает оплачивать квартиру напрямую

С 1 июля для оплаты новостроек нужно использовать счета эскроу. Но иногда можно без них:

1. Если застройщик построил дом на 30% и продал 10% площадей, он может принимать деньги напрямую.
2. По некоторым объектам минимальная степень готовности составляет 6 или 15%.
3. Степень готовности должна быть подтверждена официальным заключением.
4. Долю проданных площадей проверят в Росреестре.
5. Если есть заключение и застройщик не использует счет эскроу, он обязан заплатить взносы в фонд защиты дольщиков.
6. Квартиру в новостройке нужно оплачивать только после регистрации ДДУ в Росреестре.
7. Даже при прямом финансировании без счетов эскроу оплачивать нужно через банк. Никаких авансов наличными!

Что такое счета эскроу и зачем они нужны

Счета эскроу — это отдельный вид счетов в банках. На эти счета дольщики переводят деньги за квартиру в новостройке по договору участия в долевом строительстве. Вся сумма хранится на счете эскроу в банке до тех пор, пока застройщик не начнет сдавать квартиры. Пока дом не готов, получить доступ к этим деньгам нельзя — придется строить за свои или брать кредиты.

Этот способ финансирования должен защитить дольщиков. Застройщик уже не может получить деньги, бросить стройку и оставить людей без квартир. Даже если стройка прекратится, свои деньги можно забрать или получить компенсацию из специального фонда. А если что-то случится с банком, деньги на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 млн рублей — больше, чем по обычным счетам и вкладам.

С 1 июля 2018 года застройщики могли переходить на оплату через счета эскроу добровольно, а с 1 июля 2019 года это стало не правом, а требованием к застройщикам: хотите продавать квартиры до сдачи дома — используйте эскроу.

Кто сможет принимать деньги за новостройки напрямую

Со счетами эскроу была проблема: банки часто отказывали застройщикам и не открывали им такие счета. И до сих пор отказывают. А застройщики не могли продолжать строительство, хотя в доме уже была продана часть квартир и построено несколько этажей. В итоге хороший замысел мог превратиться в проблему.

Тогда правительство придумало, как облегчить застройщикам жизнь. Некоторым из них разрешили принимать деньги напрямую, даже если ДДУ регистрируются после 1 июля, — на свои счета в банках. Это значит, что застройщик имеет доступ к деньгам еще до того, как сдаст дом. Ему не придется брать кредит или замораживать стройку.

Чтобы работать без счетов эскроу, застройщику нужно подтвердить определенную степень готовности объекта. На этапе котлована принимать деньги напрямую точно никто не сможет. А вот если треть дома достроена и в нем продали, например, 15 из 100 квартир, два офиса и пять машино-мест — эскроу не понадобится.

Есть два основных критерия оценки для расчетов напрямую:

1. Объем проданных площадей. Это значение для всех объектов одно — 10% квартир, нежилых площадей и машино-мест. Считают именно по площади, а не по количеству проданных объектов. Проверяют по зарегистрированным ДДУ и сравнивают с проектной декларацией.
2. Степень готовности объекта. Она зависит от проекта и категории застройщика и может составлять 6, 15 или 30%. Но степень готовности выбирает не сам застройщик: критерии установило правительство.

Со степенью готовности ситуация такая.

Если проект крутой или важный, то степень готовности может быть 6%. Крутой — это когда на участке строятся социальные объекты, застройщик системообразующий и строит как минимум 4 млн квадратных метров как минимум в четырех регионах России. Или если застройщик доделывает чужой проблемный объект.

Чуть строже с проектами средней крутости: когда идет комплексное освоение территории, строят детские сады, школы и поликлиники, сносят ветхое жилье. Тогда степень готовности для прямого финансирования — 15%.

Для всех остальных проектов степень готовности должна быть 30%. То есть если застройщик строит один дом по обычному проекту, то ему достаточно достроить объект на 30%, продать там 10% площадей — и можно работать без эскроу.

должен быть готов дом, чтобы принимать деньги напрямую

Как узнать степень готовности конкретного объекта

Если застройщик говорит, что он может принимать деньги напрямую, и выставляет счет, это не значит, что он на самом деле имеет право работать без счетов эскроу. Требования для прямого финансирования нужно подтвердить официальным документом — заключением о степени готовности. Его выдает тот орган, что отвечает за долевое строительство в регионе. А информацию размещают в единой системе жилищного строительства.

Чтобы получить заключение, застройщик должен провести экспертизу и подтвердить расчеты документами. Если вам показывают сомнительную бумагу с расчетами или дом, который вроде бы готов примерно на 15%, — это ни о чем не говорит. Для оценки готовности есть сложная методика, и это не количество этажей.

Требуйте заключение и проверяйте на сайте наш.дом.рф — это единая система под контролем Минстроя. Сайты застройщиков тоже проверяют, но к ним нужно относиться с прищуром.

сайт для проверки домов и застройщиков

Заявление на выдачу заключения нельзя будет подавать когда захочется. Еще один закон внес ограничения по срокам — их скоро установит правительство.

Кто проверит долю проданных площадей

Долю проданных площадей должны проверить в Росреестре. Там сопоставляют зарегистрированные договоры и проектную декларацию. Если выяснится, что продано меньше 10%, договор без упоминания счета эскроу не зарегистрируют. Оплатить квартиру по ДДУ можно только после регистрации.

Но лучше не надеяться только на Росреестр и заранее проверять объект и застройщика всеми доступными способами.

При оплате напрямую должна быть страховка

На днях заработали поправки по поводу фонда защиты дольщиков. Это такой общий котел под контролем государства, куда все застройщики обязаны платить взносы. Если какой-то дом окажется проблемным, дольщикам выплатят компенсацию или будут достраивать объект за счет фонда.

Если застройщику разрешили принимать деньги без счета эскроу, значит, он обязан платить взносы в компенсационный фонд. Не хочет платить страховку — пусть использует эскроу. Продать одну квартиру со страховкой, а другую — со счетом эскроу в одном и том же доме нельзя.

страховой взнос в фонд защиты дольщиков

О том, как по задумке будет работать фонд защиты дольщиков, еще расскажем.

Что проверить, если застройщик просит оплатить новостройку напрямую?

Государство как может контролирует долевое строительство, но в случае чего за компенсацией или квартирой придется побегать. Поэтому лучше проверять все самостоятельно:

1. Изучить всю информацию о застройщике и объекте на сайте наш.дом.рф.
2. Запросить у застройщика заключение о степени готовности объекта. Проверить документ на сайте наш.дом.рф.
3. Внимательно прочитать ДДУ в части условий оплаты. Проконсультироваться с юристом по формулировкам — нет ли там какой-то хитрой схемы.
4. Сверить реквизиты в договоре с данными об уполномоченном банке.
5. Запросить информацию об уплате страховых взносов в компенсационный фонд.
6. Дождаться регистрации ДДУ в Росреестре.
7. И только потом платить.

Покупка квартиры в новостройке — это может быть выгодно, но всегда рискованно. Не спешите принимать ответственные решения по статьям и советам из интернета. Там уже много информации о способах проверки застройщиков, которые на самом деле не сработают. Консультируйтесь с юристами до того, как отдать деньги или взять ипотеку.

Источник

Группы ПИК и ЛСР могут получить специальные условия при переходе на счета эскроу

Правительство может определить системообразующие компании в строительной отрасли, и тогда они получат послабления при переходе на счета эскроу – это обсуждалось на совещании у вице-премьера Виталия Мутко, следует из сообщения его пресс-службы. «Уровень строительной готовности будет снижен для тех компаний, требования к которым будут установлены в постановлении правительства (внесено 29 марта), – сообщил Мутко. – Среди требований – количество регионов присутствия, ввод жилья, публичность компании». Перечень компаний будет утверждать Минстрой, обещал вице-премьер.

Критерии для системообразующих предприятий действительно будут смягчены, говорит представитель Минстроя, окончательно список критериев появится в середине апреля, когда постановление правительства будет принято.

Системообразующими предполагается считать те компании, которые работают минимум в пяти регионах и строят свыше 1 млн кв. м жилья, знает один из крупных застройщиков: под эти критерии подходят только ПИК и ЛСР. ПИК работает в 10 регионах, а ввод в 2018 г., по данным с ее сайта, – почти 2 млн кв. м. ЛСР строит в пяти регионах и ввела 1 млн кв. м жилья в 2018 г.

С 1 июля все застройщики должны перейти на счета эскроу при продаже квартир. Закон о долевом строительстве запретил финансировать стройки напрямую из денег дольщиков.

Но строители не смогут сразу же перевести продажу квартир на схему со счетами эскроу – потребуется провести свыше 5000 кредитных комитетов в банках и в короткий срок выдать отрасли 4 трлн руб., говорит близкий к правительству человек. Если перейти на эскроу не получится, под вопросом окажется достройка почти 90 млн кв. м жилья и может появиться 400 000 обманутых дольщиков, поэтому разработаны критерии перехода на новые правила работы, объясняет собеседник «Ведомостей». По данным Минстроя, сейчас в стране 38 722 обманутых дольщика.

80% строящегося жилья могут достроить по старым правилам

Минстрой предлагает разрешить достраивать жилье по старым правилам, если строительная готовность дома превышает 30%, а договоров долевого участия заключено не менее чем на 10% общей площади проекта. Системообразующие компании – ЛСР и ПИК – смогут продавать жилье по-прежнему, если готовность дома составляет 10%, утверждают два близких к правительству человека. Тот же процент называет и человек, близкий к одной из этих компаний. А в проектах комплексного освоения территорий готовность может быть и 6%, говорит один из собеседников.

Дать особые условия в целом правильное решение, комментирует один из застройщиков: «Строительная отрасль очень чувствительная, если начнутся проблемы у крупнейших компаний, это, несомненно, отразится на всех остальных». Представители ЛСР и ПИК от комментариев отказались. «В ФАС России не поступало информации об особенностях регулирования деятельности отдельных застройщиков, — сообщила пресс-служба ФАС. — Позиция ведомства по этой инициативе может быть представлена после ознакомления с положениями этого документа, если он поступит в службу».

Преференции для реновации

Собственные критерии для застройщиков могут разработать и доходные регионы, знает близкий к правительству человек, – им нужно только принять подзаконные акты. С таким предложением в Минстрой обратились представители мэрии Москвы: просили разрешить не переходить на счета эскроу застройщикам, которые участвуют в программе реновации.

Мэрия планирует переселить порядка 1 млн москвичей. Там, где у города нет своих земель, он выкупает квартиры у застройщиков. В июле 2018 г. представители стройкомплекса сообщали примерно о 600 000 кв. м, которые купят практически у всех крупных компаний («Капитал груп», «РГ-девелопмент», «Баркли», «Инград», Coalco, ПИК, «Пионер», «Интеко»). Квартиры выкупаются почти по себестоимости – примерно до 91 000 руб. за 1 кв. м. Ни один застройщик не справится с такими обязательствами, если деньги от города будут заморожены на счетах эскроу, говорит близкий к мэрии человек.

Есть еще и вторая сторона вопроса. Москва по программе реновации собирается продать на рынке порядка 15 млн кв. м. Это необходимо, чтобы окупить проект: для переселения жителей городу придется построить 17–18 млн кв. м жилья. Москва выделила 400 млрд руб., их хватит на 4–5 лет, обещал мэр Сергей Собянин. Вся программа оценивается в 3 трлн руб., а продлится она 15 лет. Поэтому, по словам мэра, часть жилья необходимо продавать на рынке, чтобы программа была самоокупаемой хотя бы в части себестоимости жилья. Схема с эскроу-счетами в этом случае для Москвы будет совсем нерабочей, считает один из застройщиков. Пресс-служба стройкомплекса Москвы на запрос «Ведомостей» не ответила.

Мутко предложил в отдельном соглашении учитывать региональные особенности при переходе на эскроу-счета. Регион-донор может заключить такое соглашение, если даст финансовую гарантию, что достроит объекты, говорит представитель Минстроя. «Москва, – заметил Мутко, – один из тех регионов, который мог бы на себя взять такую ответственность. Это даст возможность регионам самим устанавливать критерии для перехода на эскроу-счета».

Как готовятся банки

Год назад в I квартале у Сбербанка было порядка 100 обращений за кредитом, сейчас – 228, сообщил директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов. Рост, считает он, связан с тем, что в банк пришли компании, которые раньше строили за счет собственных и привлеченных от дольщиков средств.

Так как с 1 июля застройщики не смогут пользоваться деньгами от продаж, банки создают кредитные схемы, чтобы компенсировать застройщикам недостаток собственных средств. В марте Сбербанк начал предоставлять кредиты под будущую прибыль. Появилось также мезонинное кредитование под приобретение земли или новых проектов. Не у всех компаний есть необходимые средства для получения обычной кредитной линии в 15%, часть средств может дать банк – платежи будут отсрочены до начала продаж жилья, объясняет мезонинную схему Бессонов. Мезонинный заем будет младшим долгом по отношению к проектному кредиту, который выдается после получения исходно-разрешительной документации по проекту.

Первый вице-президент Московского кредитного банка Кирилл Филиппенков сообщает, что его банк предлагает разные способы кредитования застройщиков, в том числе утверждена методика рассмотрения бридж-кредитов для приобретения земельных участков.

Мезонинный кредит в Альфа-банке существует уже давно, условия зависят от структуры сделки, пожеланий клиента и обеспечения, указывает представитель банка.

Пресс-служба ВТБ сообщила, что банк применяет различные способы финансирования деятельности застройщиков в зависимости от потребностей каждой конкретной компании.

В подготовке статьи участвовал Антон Филатов

Источник