«Коммерсантъ»: у российских банков закончились лимиты на сельскую ипотеку
Российские банки приостановили выдачу кредитов по программе сельской ипотеки под 3% годовых. Причина заморозки — в исчерпании средств, которые выделялись банкам в качестве субсидии на ипотеку для сельских домовладельцев, выяснил «Коммерсантъ».
Так, клиентка Россельхозбанка в марте получила одобрение на сельскую ипотеку, а в апреле банк ее уведомил о прекращении финансирования программы. В самом банке объяснили, что исчерпали субсидии на ипотечные займы, которые выдавались из федерального бюджета. На сайте «Домклик» (сервис Сбербанка) пользователей информируют, что прием заявок на сельскую ипотеку завершен в связи с исчерпанием лимита. В работающем в Крыму РНКБ сообщили газете, что заявки на сумму, «полностью покрывающую выделенный банку лимит», уже одобрили, а «прием заявок по данной программе приостановлен». На сайте банка «Центр-Инвест» также размещено предупреждение, что оформление кредита «может задерживаться ввиду ожидания банком дополнительного лимита субсидирования на 2021 год» от Минсельхоза (1 апреля банк сообщил, что возобновил прием заявок на сельскую ипотеку). В Россельхозбанке отметили, что рассчитывают получить дополнительное финансирование по программе и продолжить кредитование, так как вынесли на уровень правительства «свои предложения и аргументы в пользу расширения объемов программы».
Программой сельской ипотеки предусматривается выдача кредитов на покупку жилья на первичном и вторичном рынка в селах с числом жителей не более 30 000 человек под ставку от 0,1% до 3% годовых. Из программы исключены территории Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга. Максимальная сумма кредита — 3 млн рублей, а для ряда оговоренных территорий — 5 млн рублей. Уполномоченными участниками программы стали 11 банков. Им за счет средств бюджета возмещают недополученные доходы по выданным кредитам в размере 100% ключевой ставки ЦБ. В прошлом году на субсидирование кредитов сельской ипотеки выделялось 1,5 млрд рублей. По данным Минсельхоза, в банки за время действия программы подали 307 400 заявок на 652 млрд рублей. Банки выдали кредиты 68 700 семьям на 130,5 млрд рублей. В Минфине газете уточнили, что из бюджета за время реализации программы «Сельская ипотека» банкам выплатили субсидий на общую сумму 1,2 млрд рублей. На 2021 год бюджетом предусмотрены субсидии на 4,1 млрд рублей, на 2022 год — 8,1 млрд рублей, на 2023 год — 11,8 млрд рублей, сообщили в Минфине. В Минсельхозе отметили, что «с учетом крайне высокого спроса на сельскую ипотеку лимит в ряде банков был исчерпан». В министерстве добавили, что на 2021 год на программу выделено 5,3 млрд рублей, дополнительные 1,2 млрд рублей добавили из резервного фонда правительства. Там уточнили, что финансирование позволит обеспечить «обслуживание кредитов, выданных в 2020 году», но не уточнили, когда субсидии на 2021 год поступят в банки.
Главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко предположил, что срок ожидания выделения дополнительного финансирования может затянуться и занять больше месяца. Он также назвал проблемными механизм расчета лимитов и управление программой. По словам Гордейко, низкая ставка предполагает большую компенсацию, а программа дает возможность горожанами покупать жилье на границе с пригородом. На проблему несоразмерности лимитов клиентскому спросу, которая характерна для всех государственных льготных программ, обратила внимание и руководитель проекта «Народного фронта» «За права заемщиков» Евгения Лазарева. Она сказала, что для определения лимитов проводятся «не самые верные экономические расчеты», а задержки с выдачей оборачиваются проблемами для клиентов. Им в такой ситуации приходится либо менять банк в поисках того, который не исчерпал лимит, или ждать, рискуя опоздать с покупкой желаемой недвижимости на селе.
Источник
«Журавль в небе»: почему не работает сельская ипотека
Правительство еще сильнее ужесточило условия программы сельской ипотеки, буксовавшей весь прошлый год. Несмотря на ажиотаж, вызванный возможностью получить кредит под 2,7%, в Татарстане было оформлено менее 2 тысяч ипотек, а построить дом по программе оказалось почти нереально.
В 2020 году в Татарстане выдали 1 693 сельских ипотеки на 3,724 млрд рублей. Основную долю — 1 639 кредитов на 3,6 млрд рублей выдал Россельхозбанк. При этом заявок было значительно больше – 8 349. Сбербанк выдал 50 ипотечных кредитов на 117,2 млн рублей. Хотя было подано 1 096 заявок, а Ак Барс Банк — всего четыре ипотеки на 5,6 млн из 187 заявок.
По данным министерства сельского хозяйства и продовольствия Татарстана, объём финансирования программы сельской ипотеки в республике составил 3,085 млрд рублей, из которых 1,3 млрд – из федерального бюджета, 1,04 млрд – из республиканского, 715,8 млн рублей – из средств местных бюджетов и внебюджетные.
Директор татарстанского филиала АО «Россельхозбанк» Ляля Кудерметова отметила, что несмотря на то, что жилье по сельской ипотеке можно приобретать и в районных центрах, большим спросом у заявителей пользуются именно малые поселки. Обращаются за сельской ипотекой в основном люди до 35 лет, которые предпочитают брать готовое жилье.
Процедура оформления сельской ипотеки занимает больше времени, чем обычная ипотека, и требует большего количества документов. Это связано с необходимостью согласовывать каждого заемщика и каждый объект недвижимости с Минсельхозом России.
Самая дешевая ипотека
Ипотеку под 2,7% можно оформить на покупку земельного участка и строительство на нем жилья, квартиры в новостройке и готового частного дома в сельской местности и в городах, где проживает не больше 30 тысяч человек. В Россельхозбанке ставка повышается до 3%, если отказываешься от личного страхования, а в Сбербанке при отказе от электронной регистрации.
Максимальный срок кредита — 25 лет, а сумма кредита – 3 млн рублей. Первоначальный взнос должен составить не менее 10%.
Важный момент — если заявитель планирует строить жилье, а не покупать готовое, то он должен оформить договор с подрядчиком — самому строить нельзя. При этом само строительство должно завершиться в течение двух лет.
Что изменится с 2021 года?
По новым правилам сельской ипотеки приобрести квартиру можно только в домах не выше пяти этажей.
По словам Анастасии Гизатовой, руководителя агентства недвижимости «Счастливый дом», изначально сельская ипотека была направлена на то, чтобы трудоспособное население оставалось жить в сельской местности.
— Но получилось так, что застройщики стали продавать это жилье горожанам, находящимся на периферии Казани. То есть стала развиваться Казань, просто вширь. Соответственно, застройщики ставили дома выше пяти этажей, которые находятся в Лаишевском районе, в Зеленодольском направлении, Пестречинском. Поэтому, поняв структуру спроса, решили пресечь такую политику застройщиков, потому что цели — развить территории — не удалось достичь, — комментирует изменения программы собеседница KazanFirst.
И.о. руководителя ипотечного департамента агентства недвижимости «Этажи» Диана Файзрахманова добавила, что новостроек и домов выше пяти этажей, попадающих в программу сельской ипотеки, немного.
Второе изменение — теперь в течение шести месяцев со дня регистрации права собственности необходимо прописаться в приобретенном жилье.
Гизатова вновь вспомнила главную идею сельской ипотеки — развитие сельской местности. Предполагалось, что в селах начнут появляться рабочие места и люди смогут жить там постоянно.
— А сейчас мы видим, что жилье сдают в аренду. Поэтому сделали так, чтобы была прописка. Но на самом деле это сильно не повлияет на ситуацию — кто-нибудь из семьи обязательно пропишется, — считает руководитель «Счастливого дома».
Спикер добавила, что в целом доля сельских жителей среди получивших ипотеку минимальна — берут ее в основном горожане. На ее взгляд, нужно было вводить ограничение, чтобы человек уже проживал в сельской местности, либо в программу не должны попадать пригороды.
И третье изменение — построить дом можно теперь и на арендованном земельном участке.
Файзрахманова не исключает, что благодаря этому условию ипотека может стать более доступной для селян. И это изменение логично: если жилье построено в трехлетний срок, то собственник земли не имеет права не продлить аренду или должен предложить выкупить землю в собственность.
— Но на сегодняшний день это слабо меняет ситуацию по строительству. Очень мало подрядчиков, а где-то их вообще нет, которые могут строить по данной программе. Данное изменение, все же надеемся, вызовет положительную тенденцию к появлению застройщиков и их аккредитации в банках. На сегодня 30% клиентов, которые получили одобрение, не использовали свою возможность именно из-за отсутствия застройщиков. Своими силами по данной программе строить не разрешается, — замечает и.о. руководителя департамента.
Подрядчики бегут от сельской ипотеки
Проблемы с сельской ипотекой были с начала программы – одобрения заявок люди ждали по два месяца. Позднее вопрос с одобрением более-менее урегулировался, но проблема построить дом осталась актуальной и наиболее болезненной. По словам источника KazanFirst, найти подрядчика, который бы согласился построить дом, невозможно.
Гизатова считает, что подрядчика найти сложно, потому что они хотят работать всерую.
KazanFirst попытался найти компанию, которая работает по сельской ипотеке, или хотя бы примеры, когда получатель смог построить дом. Мы позвонили нескольким строительным фирмам. Работать по программе отказывались даже аккредитованные компании. Ситуацию объяснил руководитель одной из строительных организаций.
По условиям программы ставка составляет до 3%. Однако она повышается в случаях, если деньги используются нецелевым образом, кредит не погашен в срок, а также если государство вдруг прекратит финансирование.
— Спрос высокий, но, когда узнают условия, он падает с геометрической прогрессией. Процентная ставка не фиксируется. Вы можете взять ипотеку сельскую, а через два месяца вам скажут, что ставка изменилась. И весь шик и блеск этой ипотеки пропадет, — рассказал Игорь Суслов, директор ООО СК «КинДом».
По словам Суслова, сельская ипотека перекликается с семейной от Сбербанка. Но у последней ставка 4,7-5% фиксируется на весь срок ипотеки.
— Человеку спокойнее, когда у него есть понимание, что ставка стабильна. Поэтому лучше синица в руках, чем журавль в небе, — замечает он.
Суслов признался, что старается не работать по этой программе.
— У Россельхозбанка есть три аккредитованные оценочные компании, которые диктуют свои условия по оценке. А, например, у Сбербанка их 23. Разница чувствуется сразу. Поэтому от этого тоже некомфортно, — объясняет свое решение директор. — Понятно, что если три компании, то это все аффилированные лица.
Суслов назвал еще ряд минусов. Во-первых, сумма лимита — 3 млн рублей. На его взгляд, этих средств недостаточно, чтобы построить дом с учетом жизненных реалий. Во-вторых, дом обязательно должен быть со всеми коммуникациями и газом.
— Почему именно газ? Я живу в квартире, я газа боюсь. Не хочу я газ, хочу электричество — я же имею право выбора. А в программе нет права выбора, — акцентирует он.
Третий минус — формирование списка аккредитованных компаний. Суслов пытался аккредитовать «КинДом», но у него не получилось, хотя, по его словам, компания проходила службу безопасности во многих крупных предприятиях. Причина в том, что ОКВЭД по строительству у компании не основной.
Но самый главный минус заключается в другом.
— По сельской ипотеке компания должна строить дом на свои деньги. Даже если ты состоишь в списке аккредитованных компаний, не у каждой есть свои деньги. Вы сначала строите дом, потом его смотрят и говорят: «А нам вот это не понравилось, мы вам не оплатим». И все. Подрядчик может не получить средства, поэтому аккредитованные компании завышают цены, — отмечает собеседник.
По мнению директора «КинДома», лучше взять просто кредит на строительство.
Источник
Сельская ипотека оказалась наполовину городской
Механизм сельской льготной ипотеки в первый год своей работы оказался недостаточно эффективен. К такому выводу пришли аудиторы Счетной палаты, проанализировав влияние мероприятий по развитию жилищного строительства и инженерной инфраструктуры на уровень развития сельских территорий. РБК ознакомился с отчетом.
Программа льготной сельской ипотеки была запущена в январе 2020 года как часть программы «Комплексное развитие сельских территорий». Льготный кредит сроком до 25 лет по ставке от 0,1 до 3% можно взять на строительство или покупку жилья в населенных пунктах, в которых живут не более 30 тыс. человек. Размер кредита не должен превышать 3 млн руб., исключение сделано для Ленинградской области, Ямало-Ненецкого автономного округа и регионов Дальнего Востока, где размер займа может составлять до 5 млн руб. Сельскую ипотеку нельзя взять в Москве, Московской области и Петербурге.
Выдавать льготную сельскую ипотеку могут девять банков, но фактически в прошлом году в программе участвовали только шесть. Объем субсидий, предоставленных банкам на 1 декабря 2020 года, составил 641,8 млн руб., из них более 96% получил Россельхозбанк.
Как живут в селе
Программа была запущена для улучшения жилищных условий сельских жителей. По итогам 2019 года средний уровень обеспеченности жильем в сельской местности составлял 27,3 кв. м на человека, приводит Счетная палата данные ВИАПИ имени А.А. Никонова. В то же время в странах Европы этот показатель в среднем составляет 30–40 кв. м.
Из всей площади жилья в селах 3,3% изношены более чем на 70%, в городах этот показатель составляет лишь 1%. В селах только 36,3% частных домов и квартир обеспечены всеми видами благоустройства (вода, свет, газ и т.п.), в городах этот показатель составляет 80,1%.
На 1 декабря 2020 года льготной ипотекой воспользовались почти 38 тыс. семей, им было выдано ипотечных кредитов на 58,5 млрд руб., подсчитали аудиторы. При этом общий интерес к программе намного выше — общее количество заявок достигло почти 200 тыс., то есть одобрение получает только каждая пятая заявка. Основными причинами для отказа, по данным Счетной палаты, стали низкая платежеспособность заявителей и высокий показатель их долговой нагрузки.
Такая ипотека, по подсчетам аудиторов, практически недоступна для жителей 14 российских регионов. Аудиторы анализировали доходы только жителей, занятых в агропромышленном секторе. В девяти регионах — Чечне, Ханты-Мансийском автономном округе, Тыве, Дагестане, Северной Осетии, Кабардино-Балкарии, Забайкальском крае, Еврейской автономной области и Республике Алтай — оформление ипотеки сельскими жителями приведет к падению их доходов ниже прожиточного минимума. Еще в пяти регионах — Нижегородской, Новгородской и Оренбургской областях, Башкирии и Калмыкии — объем располагаемых доходов после внесения обязательных платежей будет сопоставим с величиной прожиточного минимума.
Из-за низкой платежеспособности сельских жителей льготную ипотеку по программе зачастую брали горожане. В Счетной палате подсчитали, что к 1 октября 2020 года почти 46% воспользовавшихся кредитами были горожанами.
Чтобы исправить ситуацию, Минсельхоз внес изменения в правила программы, и с 2021 года заемщики обязаны регистрироваться по месту жительства в купленном доме или квартире в селе. Но поскольку закон не имеет обратной силы, для тех горожан, которые уже получили ипотеку по программе, условия останутся льготными. За весь срок выплат по кредитам государство компенсирует горожанам почти 13 млрд руб.
В пресс-службе Минсельхоза заявили РБК, что министерство позитивно оценивает итоги реализации госпрограммы «Комплексное развитие сельских территорий», в которую входит и программа льготной сельской ипотеки.
В 2020 году, по информации министерства, льготной сельской ипотекой воспользовались более 45 тыс. семей, которые купили или начали строительство около 2 млн кв. м жилья. В Минсельхозе называют эти темпы обновления жилого фонда на селе «беспрецедентными в современной истории России»: такая ипотека способствует не только удержанию людей на селе, но и притоку их из крупных городов. На вопросы о регионах, жители которых не могут, по мнению аудиторов, оформить льготную ипотеку, в Минсельхозе не ответили, лишь отметив, что планируют дальнейшую доработку механизмов программы для повышения ее эффективности.
Какие еще проблемы на селе выявила Счетная палата
В Счетной палате выявили нестыковки в обеспечении сельских территорий инженерной инфраструктурой, в том числе сетями газораспределения и водопроводами. В частности, регионы предоставляли отчетность о построенных объектах, которые на самом деле не были завершены. В 2018–2019 годах 17 регионов отчитались о вводе в эксплуатацию 65 объектов инженерной инфраструктуры, хотя они не были завершены и подключены к домам. На эти объекты только из федерального бюджета было затрачено 428,8 млн руб.
Показатели развития сельских территорий могут быть некорректными и из-за того, что недостаточно учитывают демографические факторы. Аудиторы Счетной палаты обратили внимание на то, что в некоторых регионах рост показателей обеспечения населения питьевой водой достигается, а в некоторых даже перевыполняется не из-за строительства сетей, а из-за сокращения численности населения. Например, в Амурской и Астраханской областях этот показатель был на 100% обеспечен естественной убылью или миграцией населения.
Чтобы удержать людей на сельских территориях, государство в каких-то случаях должно полностью субсидировать ипотечную ставку, считает председатель комитета «Опоры России» по строительству Дмитрий Котровский. «Такие примеры есть в мире, в Европе есть отрицательные ставки по ипотеке. Статистика Счетной палаты показывает, что кредит и под 3% — в некоторых случаях это много. А перевесить субсидирование на работодателей, особенно в АПК, невозможно», — говорит Котровский.
Менять условия выдачи сельской ипотеки сейчас не нужно, считает член комитета «Деловой России» по строительству Валерий Артемьев. «Нет смысла делать условия более либеральными, потому что спрос на программу в нынешнем виде огромен. Нужно сначала удовлетворить этот спрос, увеличив объемы финансирования», — уверен эксперт. В 2020 году на субсидирование ставок по сельской ипотеке, по информации Минсельхоза, были выделены 1,5 млрд руб., из них потрачены были 862 млн руб. В 2021-м на эти цели планируется потратить 5,3 млрд руб., деньги пойдут в том числе на обслуживание кредитов прошлого года.
Источник
