Военная ипотека и эскроу счет: как это работает и есть ли риск?
Приобретение жилья по военной ипотеке для каждого военнослужащего является знаковым событием. Естественно, и у наших подписчиков возникает очень много вопросов по алгоритму приобретения жилья и нюансам сделки. Больше всего спрашивают по приобретению строящегося жилья. И это понятно, ведь ни для кого не секрет, что покупка жилья по договору долевого строительства более выгодное мероприятие, чем покупка готового жилья, с точки зрения финансовых затрат и возможности приобрести жилое помещение большей площади. Однако есть целый ряд опасений: это и само длительное ожидание завершения строительства, и частая несвоевременная сдача объекта, риски банкротства застройщиков и возможность остаться без денег. Все это создает некую нервозность при заключении подобных сделок. Причем это не беспочвенные сомнения, т.к., к сожалению, у военных подобные печальные истории также случались. В том числе и поэтому в 2019 году в целях защиты рисков дольщиков Госдума внесла изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» об использовании счета эскроу, которые должны были устранить подобные проблемы. Однако, для военных длительное время эта опция была не доступна. Сегодня мы поговорим о том, что изменилось в законодательстве для военных и безопасно ли приобретать жилье через счета эскроу, приведем примеры как это работает.
Начнем с теории, с общего понятия что такое эскроу-счет при покупке жилья и рассмотрим механизм его использования.
Счет эскроу — это специальный счет, который открывается в банке, он призван защитить интересы обеих сторон в сделке. То есть после того, как договор ДДУ заключен и зарегистрирован в регистрирующем органе, военнослужащий вносит деньги на эскроу-счет, они замораживаются, находясь под защитой банка, а застройщик получит эти деньги только после передачи вам в собственность квартиры.
После внесения поправки в Закон и введению практики работы через эскроу, военнослужащим длительное время была не доступна возможность приобретать жилье по такой схеме и фактически военнослужащие, которые хотели купить квартиры на этапе строительства, просто не могли реализовать свое право, так как не существовало на уровне закона механизма взаимодействия военного, банка и ФГКУ «Росвоенипотека». Однако, наконец-то вышло Постановление № 317 от 04.03.2021 г., которое дает военнослужащим право оформлять военную ипотеку на покупку квартир в новостройках через эскроу-счета. Данный документ внес долгожданные изменения в Правила предоставления участникам НИС целевых жилищных займов, утверждённых 370 постановлением Правительства от 15.05.2008 года «О порядке ипотечного кредитования участников НИС».
Это была теория, но всем интересно как это работает на практике, поэтому давайте рассмотрим все на примере крупнейшего российского застройщика ГК «А 101»
Итак, возьмем следующие исходные данные и представим типичную ситуацию, военнослужащий отслужил 3 года, накопив на счете участника НИС около миллиона рублей. Он планирует взять квартиру на наиболее выгодных условиях, в так называемую долевку в столице на перспективу с использованием ипотечного кредита. Для более полной картины добавим, что наш герой рассматривает возможности добавить дополнительные средства для покупки лучшего варианта. О возможных вариантах, которые доступны ему, поговорим чуть позже.
И давайте пройдем по этапам, подробнее об этом в нашем 93 -м военно-правовом видео блоге:
С этапами приобретения и безопасностью мы разобрались.
Теперь поговорим о возможных вариантах увеличения суммы, на которую может рассчитывать военный, приобретая жилье.
Если помните об этом мы упомянули в нашем примере выше. Несомненно, в каждой семье есть свои нюансы, поэтому обобщим варианты которые на текущий момент позволяет законодательство:
1. Добавление личных денежных средств — сбережений. Здесь все очевидно, это было всегда и на уровне закона так и остается и сейчас.
2. Можно взять потребительский кредит. Банки часто предлагают индивидуальные условия по потребительскому кредиту, если в этом же банке оформлена военная ипотека. Но прежде, чем брать потребительский кредит, Вы, конечно, должны несколько раз подумать и все взвесить: какую сумму взять, на какой срок, с какой ставкой, какой ежемесячный платеж. Элементарно все можно посчитать предварительно на кредитных калькуляторах. Почему это важно? Да потому что, к сожалению, не всегда люди об этом задумываются, берут огромные суммы, такие, что платеж съедает большую часть денежного довольствия – основного источника существования семьи военного, а потом случается, что военнослужащему приходится идти даже на банкротство. Поэтому все нужно делать грамотно, если берете кредит, то сумма платежа должна составлять небольшую часть вашего семейного дохода. Кстати, сделаю отступление раз затронули данную тему, если у Вас вдруг случилась непредвиденная ситуация по долгам по кредитам, и вы не видите выхода из долговой ямы, то мы можем предложить вам вариант списания долгов через банкротство, уточню что это теперь реально и для военных, мы имеем опыт работы в этом направлении. Все проведем четко и быстро.
3. Вариант увеличения суммы — использование материнского капитала. Подчеркнем, что здесь важно уточнять этот момент у банков, работают ли они по такой схеме. Так как законом разрешено все давно, но на практике не все еще банки работают с этой схемой. Однако, в целом такой вариант возможен. При этом отмечу, что застройщик А101 работает по данной схеме совместно с банком ЗЕНИТ.
4. Вариант, если оба супруга ипотечники, то закон разрешает складывать ипотеку. Заметим, что благодаря этому получаются хорошие суммы и возникают серьезные возможности.
5. Еще один интересный вариант — это предоставление семейной ипотеки – данная программа так же работает и при военной ипотеке. Суть ее в том, что для военнослужащих у которых в период с 01.01.2018 года по 31.12.2022 года (включительно) родился второй и/или последующий ребенок (последующие дети) есть возможность взять ипотечный кредит на более привлекательных условиях (например, % ставка будет ниже, соответственно максимально возможная сумма кредита – выше).
Думаю, с приведенным примером и условиями все должно быть понятно.
Для большей ясности обобщим схему приобретения жилья, в данный момент она выглядит следующим образом:
1. Выбор объекта и одобрение банка . Подписание предварительного ДДУ. Открытие счета эскроу.
2. Получение одобрения «Росвоенипотеки»
3. Подписание и регистрация ДДУ с Застройщиком.
4. Обращение в Банк для перечисления кредита на ваш счет эскроу.
5. Заселение в новую квартиру
Теперь переходим к еще одному важному вопросу, касающейся покупки жилья и финансов, о котором нас не редко спрашивают.
Прослушав столько информации наверняка и у вас возникнет тот же вопрос:
А нужен ли здесь риэлтор ? Стоит ли нести затраты на него?
Конечно, однозначного ответа мы дать не можем, каждый принимает решение самостоятельно. Но показать вариант решения вполне можем, например, крупные застройщики, в частности ГК А101, оказывают полное сопровождение сделки, подготовку всех необходимых документов.
Поэтому прежде, чем заключить договор с риэлторской компанией, просто поинтересуйтесь у застройщика, смогут ли они вам обеспечить полное сопровождение сделки. И если вы получите положительный ответ, то выбор очевиден.
Тут нужно понимать, что если компании работают с военнослужащими длительное время и на постоянной основе, проводя много сделок, каких-либо проблем по сделке не должно априори возникнуть, все уже отработано, взаимодействие с банками и росвоенипотекой идет по накатанной колее.
В заключении еще хочу остановиться на важном нюансе.
О возможности дистанционного заключения договоров и оформлении покупки квартиры.
Многие военный хотят приобрести жилье в городах не по месту прохождения военной службы. И иногда мы видим, что они не понимают механизма или даже бояться приобретать жилье в других городах. У военнослужащих при этом возникает закономерный вопрос, а нужно ли присутствие военного на сделке, подписании договора и тому подобное, ведь всякое бывает — заступил на дежурство, уехал в командировку и приехать в назначенное время нет возможности.
Такие нюансы необходимо, конечно, выяснять заблаговременно. То есть первый момент спрашиваем, подписывает ли застройщик договора дистанционно. Как мы видим, на примере ГК А101 это не проблема, т.к. на основании ЭЦП всегда есть возможность оформить договора довольно быстро, либо подписать предварительный и основной ДДУ может доверенное лицо по доверенности.
Ну и второй момент, обязательно необходимо уточнять данный порядок у банков: у некоторых, достаточно присутствия представителя по доверенности, у некоторых обязательным условием является присутствие военного на подписание кредитного договора.
В завершении давайте подведем итог сегодняшнего разговора про изменения, дающие военным новые возможности.
Несомненно, приобретение жилья по военной ипотеке в долевке дело выгодное. Сделки, проводимые, через счет эскроу, призваны минимизировать риски покупки недвижимости, что для военнослужащих является, несомненно, большим плюсом. Тем более что банковские счета эскроу подлежат страхованию на сумму до 10 миллионов рублей.
Если рассматривать приобретение жилья в долевке, как инвестирование в будущее, то это хорошее подспорье. Да соглашусь, что возможно, сейчас не всем военнослужащим выгодно приобретать жилье в другом регионе, поскольку они сразу лишают права на служебку и поднаем. Однако, в свете грядущих масштабных изменений в федеральный закон о статусе военнослужащих, когда жилье в другом регионе не будет являться основанием для снятия с учета нуждающимся по месту службы, такой вариант сделок будут рассматривать все больше и больше военнослужащих. Если вам интересны эти изменения, то ссылка на предыдущий выпуск про них будет под видео, если кто-то еще не успел посмотреть советуем ознакомиться чтобы быть в курсе.
Таким образом, думаю, мы не зря взяли в пример крупного застройщика Москвы. Так как приобретение жилья в столице может быть инвестиционно привлекательным. Ведь в конечном счете такую квартиру успешно сдавать при определенных условиях или выгодно продать, если что-то не устроит ну и наконец если планируется дать хорошее образование детям в центральном регионе, то у них будут все необходимые условия.
А выбирать застройщика, несомненно, необходимо крупного — это и безопасность сделки, и надежность и защита от различного рода мошенников. Плюс конечно же быстрота оформления документов, полная информационная поддержка по сделке и отсутствие страха удаленного приобретения из другого региона.
На этом на сегодня мы завершаем разговор, повышайте правовую грамотность вместе с Начфин.инфо, ну а если у Вас случились непредвиденное, можете смело обращаться в наше юридическое бюро «Начфин.инфо-39».
Источник
Почему росвоенипотека не работает с эскроу счетами
Получив Свидетельство, участник накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (далее – НИС) обращается за получением кредита в кредитную организацию (далее – кредитор), выясняет у кредитора параметры кредита и получает перечень документов, необходимых для оформления кредитного договора, после чего осуществляет подбор объекта строительства.
Подбор объекта строительства осуществляется участником из числа объектов, аккредитованных банками в рамках НИС (размещены на сайте Учреждения), исходя из суммы накоплений, учтенных на именном накопительном счете, кредитных средств и суммы личных средств участника НИС (при наличии и необходимости).
Выбрав объект строительства, участник НИС заключает с застройщиком предварительный договор участия в долевом строительстве (далее – предварительный ДУДС), содержащий условия пункта 53 Правил предоставления участникам НИС целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2008 г. № 370 (далее – Правила), приложением к которому является проект ДУДС и представляет кредитору пакет документов, необходимый для заключения кредитного договора. В случае принятия кредитором положительного решения о выдаче ипотечного кредита, кредитор и участник НИС заключают кредитный договор.
Размещение или неразмещение средств на счете эскроу зависит от условий привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства, определяется в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ и указывается в проектной декларации по объекту недвижимости.
Порядок получения целевого жилищного займа (далее – ЦЖЗ) при приобретении жилого помещения по ДУДС с использованием ипотечного кредита.
Приобретение без размещения средств на счете эскроу
Приобретение с размещением средств на счете эскроу
Участник НИС представляет в Учреждение следующие документы (далее – первый комплект документов):
1) подписанный со стороны участника НИС договор ЦЖЗ, оформленный в соответствии с типовой формой договора ЦЖЗ, утвержденной приказом Министра обороны Российской Федерации
от 23 декабря 2015 г. № 820 ( в 3 экз. )
2) заверенную кредитором копию предварительного ДУДС, отвечающего требованиям статьи 429 Гражданского Кодекса Российской Федерации и содержащего условия, предусмотренные пунктом 53 Правил, приложением к которому является проект ДУДС;
Источник
Старт «эскроу» по военной ипотеке
Группа «Самолет» получила согласование в ФГКУ «Росвоенипотека» на продажу квартир по военной ипотеке с использованием счетов-эскроу.
Квартиры в ЖК «Квартал «Некрасовка» (прим. – корпуса 5 и 6) доступны участникам накопительно-ипотечной системы для покупки через «эскроу». Проведение сделки осуществляется через Банк «РОССИЯ». Группа «Самолет» первой на рынке столичного региона предоставила участникам НИС возможность купить квартиру по военной ипотеке по схеме «эскроу». Застройщик обещает, что в ближайшее время военнослужащим будут доступны к покупке квартиры и на других объектах группы – ЖК «Остафьево», «Пригород Лесное», «Алхимово» и «Томилино Парк».
АБ «РОССИЯ» – первый банк, разработавший документационную схему работы с Росвоенипотекой по кредитованию военнослужащих на покупку квартир на этапе строительства с использованием счетов эскроу.
Купить квартиру по военной ипотеке с использованием счетов-эскроу через Банк «РОССИЯ» можно по программе «Господдержка 2020»: ставка кредитования 5,75% годовых (ставка фиксируется на весь срок действия кредитного договора), максимальная сумма ипотечного кредита рассчитывается до 3 800 000 руб.
В 2018 году в России продажи квартир в новостройках начали осуществляться через счета-эскроу. Смена схемы взаимодействия застройщика и дольщика привела к тому, что большинство новостроек стали недоступны участникам военной ипотеки. В том же 2018 году на официальном сайте для размещения информации о подготовке проектов нормативно правовых актов был размещён проект, предусматривающий работу «эскроу» по военной ипотеке. Однако, данный проект так и не был согласован. В сентябре 2020 года на данном портале был опубликован новый проект Постановления о внесении изменений в Правила предоставления участникам НИС целевых жилищных займов (далее – ЦЖЗ), который дополняет «военную ипотеку» счетами-эскроу. Стоит отметить, что по состоянию на конец ноября 2020 года данные изменения официально не вступили в силу и пока не удалось выяснить, когда именно данные изменения начнут действовать. При этом надежда на скорое вступление в законную силу изменений в правилах предоставления ЦЖЗ военнослужащим всё-таки есть. В конце сентября текущего года Росвоенипотека анонсировала новость о том, что совместно с банком «РОССИЯ» заключен первый-пилотный договор ЦЖЗ на покупку участником НИС квартиры в строящемся доме с использованием договора счета-эскроу. Новую схему работы Росвоенипотеки и банков со счетами эскроу отработали в Симферопольском филиале банка «РОССИЯ». Пилотная сделка состоялась при личном участии Константина Ярославцева, руководителя ФГКУ «Росвоенипотека».
ЖК «Квартал Некрасовка» находится в Юго-Восточном округе Москвы. В шаговой доступности расположено метро «Некрасовка». Район относится к «зеленой зоне»: поблизости есть лесопарки, жители отдыхают на берегу Черного озера.
«Квартал Некрасовка» — это современные 9 корпусов с московской пропиской, удобства в которых доступны жильцам в полной мере – от консьерж-сервиса до полностью оформленной территории и многоуровневого паркинга.
8-800-100-9767 – бронирование квартиры по военной ипотеке в ЖК «Квартал «Некрасовка» со скидкой 10%.
Источник
