Управляющая компания не работает как не платить ей

Можно ли не платить управляющей компании?

Порядок заключения, а равно расторжения договора управления многоквартирным домом предусмотрен ст. 162 Жилищного кодекса РФ.

Договор заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в письменной или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Стороной договора управления выступают собственники помещений в доме, обладающие более чем 5% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

Как следует из вашего обращения, собственниками, в том числе вами, реализовано право выбора управляющей организации.

Несмотря на указание о необходимости подписания договора с каждым собственником, достаточным является соблюдение простого большинства. При этом взаимные обязательства управляющей организации и собственников возникают для всех, в том числе тех собственников, кто непосредственно не подписал договор, не участвовал при принятии решения общим собранием собственников или голосовал против выбора управляющей организации и заключения с ней договора.

Непредоставление договора управления для подписания при соблюдении указанного выше большинства не прекращает обязанности собственника оплачивать жилищно-коммунальные услуги.

Обращаем ваше внимание, что если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ).

Помимо этого, согласно пп. «г» п. 3 Стандарта раскрытия информации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731, подлежит раскрытию управляющей организацией информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг. Пункты 18 и 21 Стандарта устанавливают 10-дневный срок для направления ответа заявителю на запрос о раскрытии информации.

Контроль за исполнением Стандарта организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, приказом Министерства регионального развития РФ от 09.04.2012 № 162 возложен на уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий государственный жилищный надзор.

Законом не предусмотрена безусловная возможность собственника отказаться от обязательства несения бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, но предоставлено право требовать перерасчета за услугу ненадлежащего качества.

Нормы Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и установления факта оказания услуг ненадлежащего качества, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в части определении порядка составления акта носят отсылочный характер. То есть фактически надлежит руководствоваться гл. IX и X Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354.

Таким образом, при отсутствии информации об объеме и видах оказанных услуг необходимо предпринять меры к ее получению, при предоставлении услуги ненадлежащего качества – составлять акты и требовать перерасчета, а не порождать ситуацию, при которой задолженность с вас будет взыскана в судебном порядке.

По факту нарушения порядка расчета платы за коммунальную услугу по отоплению рекомендуем обратиться в Государственную жилищную инспекцию или требовать защиты нарушенного права в судебном порядке.

Источник

Как не платить за ЖКХ если управляющая компания не оказывает услуги — решение верховного суда РФ 2021 года

Верховный суд заставил управляющую компанию пересчитать жильцам дома их расходы на ЖКХ, выплатить штраф и компенсацию за то, что она не исполняла свои прямые обязанности.

Если Управляющая организация не работает, то и платить не нужно?

В городе Фокино Приморского края собственники квартир исправно оплачивали коммунальные услуги, включая не только потреблённые ими воду и электричество, но и расходы на содержание и ремонт общедомового имущества. А вот управляющая компания (УК) с выполнением своих обязанностей не торопилась: мусор вывозила от случая к случаю, а ремонт подъездов и уборку придомовой территории и вовсе забыла. Хозяева квартир с таким положением дел мириться не стали и потребовали от коммунальщиков пересчёта платежей, чтобы плата за фактически неоказанные услуги была возвращена. Учитывая, что УК ни на какие переговоры не шла, собственники сразу обратились за судебной защитой.

Районный и апелляционный суды граждан поддержали, а вот третий — кассационный — в требованиях пересчёта отказал, указав, что не были соблюдены все формальные процедуры по досудебному обращению к коммунальщикам.

После такого большинство владельцев квартир решили, что отстоять свою правоту не удастся и дальше бороться нет смысла, а трое из собственников обратились в Верховный суд, который, рассмотрев жалобу, определил, что жители имели право сразу обратиться за защитой своих законных интересов в суд. Более того, так как они исправно оплачивали все счета, выставленные коммунальщиками, но заявленных услуг в полном объёме не получали, управляющая компания в связи с неисполнением законных требований потребителей обязана не только сделать перерасчёт платежей за содержание общего имущества, но и возместить моральный ущерб и ещё выплатить штраф в пользу тех троих собственников, которые были заявителями по делу, дошедшему до Верховного суда (определение № 56-КГ 21 – 7 К 9).

— Данное определение будет хорошей помощью тем россиянам, которые уже ведут тяжбу с коммунальщиками или могут попасть в ситуацию, когда придётся отстаивать свои права на получение в полном объёме всех оплаченных коммунальных услуг, — считает адвокат Межрегиональной коллегии Москвы Дмитрий Шагин. — Весьма позитивно также воспринимается судебная практика, свидетельствующая, что неоказание качественных коммунальных услуг влечёт не только возврат внесённой оплаты, но и компенсацию морального вреда.

Нужно ли соблюдать досудебный порядок при обращении в суд на Управляющую компанию — решение ВС РФ

Верховный суд не только разрешил конкретное дело по существу, но и закрыл некоторую возможность для манипуляций, которыми иногда пользовались недобросовестные УК, заявлявшие в суде, что граждане до подачи иска не предъявляли досудебных претензий. На этом основании некоторые суды в исках отказывали, предлагая обращаться в суд, исчерпав способы досудебного урегулирования спора.

— Эта уловка с «досудебным урегулированием» весьма популярна, но срабатывает она только в тех случаях, если призываемые к ответу коммунальщики умудряются в суде подменить понятия, — пояснил адвокат Московской областной коллегии адвокатов Богдан Леськив.

Дело в том, что действительно в ряде случаев необходимо соблюдать претензионный порядок урегулирования споров, но касается это прежде всего тех дел, где на жилищные отношения распространяется правоприменительная практика закона «О защите прав потребителей». В частности, некоторые суды соглашались, что если в иске был заявлен штраф, который должна заплатить УК, то тут нужен досудебный порядок. Но теперь такая трактовка должна быть исключена. Верховный суд ещё раз подтвердил, что гражданин РФ, согласно конституции, имеет право на судебную защиту в любом случае и без всяких «досудебных порядков».

Вопрос о том, куда обращаться, чтобы найти управу на нерадивых коммунальщиков, на самом деле не так прост. С судебной защитой всё более-менее понятно: если УК нарушила свои обязательства — собственнику квартиры можно идти в ближайший суд и подавать иск с требованием устранить нарушения. Но тут есть ряд тонких моментов, которые придётся учесть.

Во-первых, заявитель должен представить доказательства того, что коммунальщики свои обязанности не исполняют. В случае жителей города Фокино это были фотовидеоматериалы и свидетельские показания, но в некоторых случаях могут потребоваться и дополнительные данные. Например, в Москве жителю одного из районов в Западном округе, чтобы доказать ненадлежащую температуру горячей воды в своей квартире, потребовалось заключение независимого эксперта из метрологической службы, и именно мнение эксперта стало решающим для суда. Во-вторых, заявитель должен определиться с объёмом требований. Если хозяин квартиры в своём иске указывает, что действиями УК ему был причинён моральный вред, то он должен это обосновать. Так, семья из Краснодара, у которой зимой незаконно отключили газ, в суд представила больничный лист и рецепты от врача на антипростудные лекарства, выписанные в период отключения газа. Эти документы суд принял как подтверждение, что вред был. В-третьих, если заявитель требует, чтобы с УК был взыскан штраф в его пользу, то следует иметь в виду, что это возможно, только если будет установлено, что нарушения со стороны УК на самом деле были, но при этом коммунальщики добровольно их не устраняли (сумма штрафа, согласно закону «О защите прав потребителей», рассчитывается как пятьдесят процентов от суммы, присуждённой судом в пользу гражданина).

Иногда (в случаях, если нарушения коммунальщиков очевидны и не требуют изучения платёжек или сверки счетов) можно до подачи иска в суд жаловаться и в надзорные инстанции. Бывает, что грамотно составленная жалоба может способствовать устранению нарушений со стороны УК быстрее, чем если бы это было сделано через суд. Но, скорее всего, на прямую денежную компенсацию в этом случае рассчитывать не придётся.

Как потребовать перерасчет за содержание дома у управляющей компании — разъяснение юриста

Перерасчет за содержание и текущий ремонт многоквартирного дома предусмотрен Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 29.06.2020) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»

Так, п. 6 указанных правил установлено:

6. В случаях оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, органы управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, управляющая организация, а при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы (далее — ответственные лица), обязаны снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственникам помещений в порядке, установленном настоящими Правилами.

Кроме того, Правила устанавливают, что собственники помещений вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к управляющей организации в письменной или даже устрой форме в течение 6 месяцев после соответствующего нарушения.

Размер платы за содержание жилого помещения уменьшается пропорционально количеству полных календарных дней нарушения от стоимости соответствующей услуги или работы в составе ежемесячной платы за содержание жилого помещения.

Источник

Как бороться с управляющей компанией?

– Как бороться с управляющей компанией, которая ничего не делает по ремонту и содержанию многоквартирного дома? Имею ли я право в данной ситуации не платить УК за ремонт и содержание общедомового имущества?

Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:

Не платить за содержание — не выход. Став должником, вы можете подвергнуться санкциям: та же УК может отключить вам электричество или даже ограничить водоотведение. Прежде всего следует изучить договор с управляющей компанией, понять все нюансы ваших взаимоотношений и провести общее собрание жителей. Если большинство проголосует за смену управляющей компании, надо ее менять. Если же случится так, что большинство жителей всем довольны, а сложившаяся ситуация не устраивает меньшую часть ваших соседей, в дальнейшем надо действовать с ними сообща.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Платить за ремонт и содержание общедомового имущества все-таки придется. Однако вы можете пожаловаться в Государственную жилищную инспекцию, которая вправе оштрафовать управляющую компанию.

Отвечает член Общественного Совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов:

Вопрос о том, как повлиять на УК, обычно возникает, когда у жильцов заканчивается терпение. Регулярно не вывозится мусор, запах и грязь на лестничных клетках вынуждает пользоваться лифтом, но и тот систематически ломается. Из-за неполадок общедомового оборудования возникают перебои с подачей электричества, затруднено теплоснабжение, напор и качество воды оставляет желать лучшего. С подобными казусами в управлении домом сталкиваются даже в новостройках, что уж говорить о проблемах старого фонда, когда поломка ветхих систем может привести к порче личного имущества и нанесению вреда здоровью жильцов.

Помимо технических огрехов в управлении, деятельность УК может сопровождаться неправомерным завышением тарифов. Нередко жильцы вынуждены платить в двойном размере за услуги ненадлежащего качества, а то и за полное их отсутствие. При этом суммы за поставку ресурсов, электричества, газа, воды и тепла устанавливают местные органы власти. Прочие услуги, в том числе работа сантехников, электриков, дворников, оплачивается исходя из тарифов УК. Дополнительные расходы, к примеру на установку новых входных дверей или организацию велопарковки, должны согласовываться с жильцами на общедомовом собрании.

УК бывают государственные и коммерческие. Деятельность и тех, и других строго лицензируется, а обязанности должны перечисляться в договоре с собственниками многоквартирного дома. Государственных УК в России большинство. Они работают по строгим стандартам и обязаны утверждать все тарифы в префектуре. Частные компании конкурентоспособнее. Они охотнее идут на пересмотр списка услуг и выполнение дополнительных работ. Основные обязанности всех УК регламентированы 162 статьей Жилищного кодекса и Постановлением Правительства «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

Перед тем, как подавать жалобу на свою УК, помимо договора и законодательных актов, не лишним будет ознакомиться и с сайтом «Реформа ЖКХ». Каждая компания обязана вносить туда подробные сведения о своей деятельности. Перечень услуг, ремонтно-хозяйственные работы, тарифы и другие данные должны регулярно обновляться и на сайте УК. В случае сокрытия отчетности или ее недостоверности УК может быть подвергнута административному взысканию. За двойное взыскание компания лишается возможности управлять домом. Если в истории УК окажется более 15% таких домов, она потеряет лицензию.

Перед обращением в вышестоящие органы лучше пожаловаться в саму УК. Заявление от одного или группы собственников подается в 2-х экземплярах и должно рассматриваться в течение 30 дней. Второй экземпляр с пометкой УК остается у заявителя до разрешения конфликта. Если проблема не будет устранена, можно приступать к следующему этапу борьбы с нерадивыми управленцами.

Список претензий к работе УК обычно составляют на общедомовом собрании собственников жилых помещений. Согласно Постановлению Правительства, УК обязана организовать встречу своими силами. Для этого инициативной группе необходимо собрать подписи 10% жильцов и направить запрос в компанию на проведение собрания. На встрече обсуждаются проблемы, проводится голосование, составляется протокол для предоставления его в течение 10 дней в вышестоящие органы.

Если УК регулярно не выполняет обязанности, указанные в договоре, не отчитывается перед собственниками, нарушает лицензионные требования, законодательные акты и постановления, то жалобу нужно подавать в Госжилинспекцию. Случаи несоблюдения санитарных норм, нарушения прав собственников и правил содержания имущества рассматриваются в Роспотребнадзоре. При бездействии контролирующих органов, нанесении вреда здоровью или имуществу жильцов можно смело идти в прокуратуру и суд.

В любом случае собственникам помещений важно помнить, что они имеют полное право не мириться с произволом УК, а путем голосования на общедомовом собрании выбрать более ответственную компанию для управления своим домом.

Отвечает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА» Дмитрий Щегельский:

Собственники многоквартирного жилого дома имеют право сменить управляющую компанию (УК). Для этого, согласно указаниям нормативных актов, необходимо провести ряд действий: организовать собрание собственников, принять соответствующее решение о расторжении договора со старой УК, выбрать способ управления, утвердить новую УК. При этом не платить вы лично не можете, так как такой способ борьбы с УК законом не предусмотрен.

Отвечает первый заместитель генерального директора УК «Капитал инвест» Лариса Пономаренко:

Если звонки в диспетчерскую УК не помогают, нужно фотографировать нарушения, например, грязь в подъездах и на придомовой территории, трещины фасадов. Далее следует направить жалобу в УК, дополнительно указав, что при отсутствии действий с ее стороны жалоба будет направлена в ГЖИ.

Самый действенный способ обратить на себя внимание сотрудников и руководства УК — собрать жителей на информационную встречу, показать все фотографии и рассказать о возможных последствиях бездействия УК. На это собрание нужно пригласить и действующую УК. Как правило, они исправят все недочеты в работе в кратчайшие сроки. Если нет, то можно организовать проведение общего собрания и выбрать новую УК. Поддержка других жителей у Вас уже будет. На данную встречу пригласите управляющие компании, которые работают в вашем районе (соседних районах); они составят конкуренцию.

В случае, если иные собственники МКД пассивные, не готовы к смене УК, то решение Вашего вопроса возможно только путем обращения в контролирующие органы: ГЖИ, Роспотребнадзор. Они выдадут УК обязательное для исполнения предписание по устранению допущенных нарушений.

Отвечает частнопрактикующий юрист Оксана Варламова:

Первое и самое важное — по каждому случаю ненадлежащего качества предоставления услуг нужно письменное обращение. Оно направляется заказным письмом либо вручается сотруднику в канцелярии УК. Далее по ситуации: либо обращение в Жилинспекцию, прокуратуру, либо в ряде случаев — в суд.

Вопрос о возможности не платить является в известной степени дискуссионным. Коротко говоря, теоретически основания есть, а практически законно не платить за содержание и текущий ремонт еще сложнее, чем за отсутствие света или воды. Самый действенный способ борьбы с неугодной управляющей компанией — провести собрание собственников жилья и выбрать другой способ управления многоквартирным домом или другую управляющую организацию.

Отвечает генеральный директор сервиса «Право требования» Анна Комракова:

Здесь нужно отталкиваться от того, частная это УК или ГБУ «Жилищник». В зависимости от этого и способы решения проблем будут разными. Если это именно УК, с которой заключен договор и за услуги, которой вы исправно платите каждый месяц, пишите претензию. В этом случае работает тот же подход, что и с любой другой компанией, которая не выполняет своих обязательств. Пожаловаться на УК можно в Жилищную инспекцию, в Роспотребнадзор и, если совсем ничего не помогает, в прокуратуру. Любую жалобу необходимо подкреплять доказательствами (копиями обращений, квитанций, фиксацией нарушений или бездействий и пр.). Уполномоченный орган надзора в случаях совершения правонарушений УК безучастным не останется.

Не платить УК вы не имеете права, хоть она и нарушает правила игры. Есть риск, что УК насчитает Вам пени и подаст встречный иск по задолженности. Лучше не рисковать.

Если УК совсем не нравится, вы можете поменять ее, как и любого другого подрядчика. Договор можно либо расторгнуть, либо ждать, пока закончится текущий. Выбирайте первый вариант – если договор не расторгнут, он автоматически продлится на тех же условиях, и ничего не изменится.

А на ГБУ Жилищник можно смело жаловаться в вышестоящие органы – это бюджетная организация. ГБУ Жилищник района имеет ведомственную подчиненность управе соответствующего района г. Москвы. Одновременно с жалобой в управу, например, можно написать сообщение на mos.ru – за работой таких организаций следят, поэтому, скорее всего, отреагируют. И далее, как описано выше: нужно обращаться в Жилинспекцию и в прокуратуру. Если все предпринятые попытки не увенчаются успехом, то финальной площадкой для подобных разбирательств станет зал судебных заседаний.

Отвечает генеральный директор «Граф3л» Петр Зинков:

В сложившейся ситуации необходимо обратиться в управляющую компанию с письменным заявлением. В заявлении следует указать все проблемы, требующие устранения, и разумные сроки выполнения работ. Обратиться может как один собственник, так и все жильцы дома. Заявление должно быть составлено в двух экземплярах: один остается в УК, на другом представитель УК ставит печать и подпись, с указанием даты получения. Также можно отправить заявление по почте с уведомлением.

Если никаких действий со стороны УК не произошло, составляйте иск в суд. В иске можно требовать выполнение обязательств УК перед жителями многоквартирного дома, согласно договору. Если в результате невыполнения УК своих обязанностей образовался какой-либо имущественный ущерб собственникам дома, можно требовать возмещения данного ущерба.

Не платить УК за ремонт и содержание общедомового имущества в одностороннем порядке собственник не имеет права. Действовать нужно в соответствии с законодательством. При положительном решении в суде в пользу собственника многоквартирного дома УК придется заплатить еще и штраф.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник