Капитальный ремонт что можно отремонтировать

Капитальный ремонт дома: что входит в перечень

Перечень работ по капремонту — это список организационных, строительных и технических мероприятий по устранению износа здания и восстановлению его до состояния, близкого к проектному.

Что входит в понятие капитальный ремонт

Капремонт (любой) — это плановые работы для приведения объекта в то состояние, в котором он был изначально, или максимально близкое к таковому, с заменой при необходимости любых его частей.

Применительно к многоквартирным жилым домам (МКД) имеется в виду восстановление или замена внутридомовых систем и коммуникаций, крыш, подвалов, фундамента, фасадов и т.д., которые выполняются за счёт средств фонда капитального ремонта.

Статья 166 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (последняя редакция от 11.06.2021) — общая нормативная база по теме «капитальный ремонт здания»; что входит в перечень (конкретный), зависит от изначальных технических характеристик многоквартирного дома, года его постройки, изношенности и от региона.

Ключевой вопрос, указанный в законе, — финансирование. Оно происходит из фонда взносов, в который платят жильцы; сумма устанавливается субъектами РФ. Регионы же определяют и конкретный перечень работ за счет средств капитального ремонта и вправе дополнять его по своему усмотрению. Фонд формируется или на личном счёте дома, или на счёте регионального оператора.

Эксперты КонсультантПлюс разобрали, как проводится капитальный ремонт жилых домов. Используйте эти инструкции бесплатно.

Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов

Всё, что перечислено в статье 166 ЖК РФ, всего лишь направления работ: условные «крыша» — «стены» — «подвал» общего пользования. Это реконструкция или замена:

• инженерных систем — электричество, отопление, газоснабжение, водопровод, канализация;
• лифтов (кабины, оборудование, шахты);
• крыш;
• общих повалов;
• фасадов;
• фундаментов.

В некоторых случаях список с общедомовых нужд перетекает в перечень работ по капитальному ремонту квартиры (одной, нескольких или всех) — если требуется обновление или реконструкция несущих стен, перекрытий, восстановление несущей способности балконов и лоджий, ограждений на них и т.д.

Повторимся: конкретный список работ и (или) услуг, сумма минимального взноса, порядок мониторинга технического состояния объектов, критерии очерёдности капремонта и т.д. определяются нормативно-правовыми актами субъекта Российской Федерации. Где-то в подобные списки входит установка противопожарной автоматики, где-то — благоустройство и озеленение придомовой территории, везде по-разному.

Пример. Закон Нижегородской области от 28.11.2013 № 159-З (ред. 03.03.2020) «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». Там указан перечень работ, выполняемых при капитальном ремонте МКД в области, который включает в себя приведение в нормальное современное состояние или замену:

• внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
• лифтов (непригодных или отработавших срок эксплуатации), лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;
• крыш (в т.ч. вентиляции и выходов на кровлю);
• подвальных помещений, относящихся к общему имуществу;
• обновление и (или) утепление фасадов;
• фундаментов МКД;
• разработку проектной, научно-проектной (для объектов культурного наследия) и сметной документации, проведение соответствующих экспертиз;
• строительный контроль и технический надзор, обследование технического состояния МКД;
• проведение инженерных изысканий.

Как узнать, когда отремонтируют мой дом

Не только перечень работ, входящих в капитальный ремонт, но и его сроки зависят от того, когда дом построен и когда последний раз ремонтировался, кем управляется и обслуживается и т.д.

Самая полная информация по большинству многоквартирных домов в России содержится на сервисе «Реформа ЖКХ».

Шаг 1. На главной странице сайта в строке поиска введите адрес и кликните на него — сайт покажет всю информацию: площадь дома, год постройки, количество зарегистрированных жильцов, управляющую компанию и т.д.

Шаг 2. Перейдите в окно «Капитальный ремонт МКД» — там указаны средства (и долги), накопленные в фонде, расход, остаток, предполагаемые сроки капремонта и т.д.

Источник

От красивого фасада до бесшумного лифта: что входит в программу капремонта домов

В Москве возобновились прерванные из-за пандемии работы по капитальному ремонту домов. В столице они самые масштабные в новейшей истории России — в 30-летнюю программу (до 2044 года) входит более 28 тысяч многоэтажек площадью 258 миллионов квадратных метров.

По региональной программе капремонта уже обновили более восьми тысяч многоквартирных домов — это каждый четвертый включенный в нее дом. В них полностью заменили инженерные системы, отремонтировали фасады и кровли, чердаки и подвалы.

Каждый собственник квартиры в Москве ежемесячно получает счет на оплату капитального ремонта дома. При этом нет разницы — живет ли он в старом доме или в построенном недавно. Региональная программа капремонта актуализируется раз в год, вбирая в себя недавно введенные в эксплуатацию новостройки.

Каждый дом со временем нуждается в капремонте. Это лучший способ поддержать здание в отличной форме. Постепенно очередь дойдет до всех: по нормам капитальный ремонт в каждом доме должен проходить раз в 25 лет. А значит, рано или поздно этот вопрос коснется большинства жителей столицы.

В долгосрочную программу городского Фонда капитального ремонта попадают все московские дома, за исключением тех, что признаны аварийными и планируются к сносу или реконструкции, а также домов, где меньше трех квартир. Кроме того, в нее не входят здания, включенные в программу реновации.

Точный план на ближайшее будущее

Чтобы уточнить сроки и виды работ по программе капремонта, составляют так называемые краткосрочные планы реализации. На 2021–2023 годы такой план уже утвержден. В него вошли 4437 домов общей площадью 34,2 миллиона квадратных метров. В следующем году ремонт начнется в 1,5 тысячи домов — все их можно найти на интерактивной карте.

Учитывая состояние и возраст дома, специалисты решают, где в первую очередь разворачивать работы: все зависит от года постройки, реконструкции, предыдущего капремонта дома и сроков эксплуатации лифтов. Эксперты ставят зданию определенное количество баллов по разным критериям. Сначала ремонтируют дома с самой большой суммой баллов. Причем последнее слово остается за муниципальными депутатами — они могут предложить поменять год ремонта в пределах трех лет.

На сегодня очередность домов по краткосрочной программе определена. Всем собственникам квартир, где в следующем году начнут капремонт, уже разослали уведомления. В течение трех месяцев они должны провести общее собрание, утвердить список работ и согласовать сроки. После этого Фонд капитального ремонта сможет выбрать подрядчиков.

Там, где ремонт уже в этом году развернут вовсю, в первую очередь завершат работы, необходимые для безопасности жителей: обновят системы газоснабжения и заменят лифты. Сроки некоторых работ, например ремонта инженерных систем в квартирах, из-за пандемии перенесут на 2021 год. Все они будут выполнены в полном объеме.

Решение за собственниками

Московская программа капремонта отличается комплексным подходом: если дом в нее попадет, в нем ремонтируют все коммунальные системы для его полного восстановления. Список видов работ в столице больше, чем установленный Жилищным кодексом Российской Федерации. В него входят 15 пунктов: это ремонт систем водоснабжения, отопления, канализации, газоснабжения, электрики, лифтов, подвалов, фасадов, крыш и фундаментов. Кроме того, в многоэтажках обновляют противопожарные системы, пожарные водопроводы и внутренние водостоки, меняют мусоропроводы и окна в местах общего пользования, а также ремонтируют подъезды.

Что именно из этого списка необходимо сделать, решают собственники квартир на общем собрании. Все их предложения стараются учитывать. Главное условие — работы должны входить в принятый перечень. Кроме того, жители дома могут самостоятельно выбрать дизайн элементов и цвета будущей отделки подъездов дома, для этого разработано несколько цветовых схем.

«Жителям предлагают варианты цветовых сочетаний материалов для отделки подъезда. В каталоге есть варианты на любой вкус: от бежевого до зеленого, от нежно-серого и до коричневого. В целом нам удалось понять предпочтения большинства людей, 90 процентов жителей выбирают проектные решения. Но если им что-то не нравится, они могут предложить свои цвета. Мнение жителей — закон», — рассказал Евгений Чуищев, начальник производственного технического управления Фонда капитального ремонта.

Если собрание удается провести быстро, дом даже могут отремонтировать раньше срока: при наличии решения собственников в более ранние сроки ремонтируют дома, которые неразрывно связаны своими инженерными сетями или конструкциями с теми, что ранее попали в программу.

Для каждого дома разрабатывают проектно-сметную документацию, которая проходит государственную экспертизу.

Подъезды по новым стандартам

Обновление подъездов в московскую программу капремонта включили не так давно. До этого управляющие компании делали в подъездах текущий ремонт.

«До конца 2018 года подъезды ремонтировали управляющие организации. В их обязанности входили работы в основном косметического характера: покрасить стены, потолки, зачистить ржавчину с перил, поправить поручни, доложить сбитую плитку на полу. Теперь Фонд капитального ремонта выполняет работы по ремонту подъездов в полном объеме — от пола до потолка», — отметил Евгений Чуищев.

Во время капремонта могут заменить окна, двери тамбуров и холлов, плитку на полу и электрощитки, привести в порядок лестничные ступеньки. Что именно необходимо сделать, также решают жители.

Для Москвы был разработан стандарт, по которому во время капремонта подъезда можно использовать только материалы и технологии, которые отвечают строгим требованиям по качеству, безопасности и долговечности. Например, стены счищают от старой отделки и покрывают моющейся невыгораемой краской. Она хорошо переносит влажность, не пузыриться, а после уборки на ней не должно оставаться разводов и потеков.

«Старую штукатурку полностью сбивают, если она находится в неудовлетворительном состоянии, заново штукатурят стены и красят. Краска должна быть антивандальной, она защищает стены от механических повреждений, случайные царапины и сколы ее не страшны», — пояснил Евгений Чуищев.

Плитку на полу меняют на износостойкий керамогранит, а бетонный пол восстанавливают при помощи наливного полиуретанового состава по бетонной стяжке. По словам Евгения Чуищева, именно восстановление пола занимает основную часть капремонта подъезда.

«Мы полностью снимаем основание пола: плитку и клеевую смесь. Наносим новое основание и укладываем новую плитку толщиной не меньше восьми миллиметров и размерами 30 на 30 сантиметров. Она прочнее и долговечнее той, что применялась в 1960–1970-х годах. Тогда использовали тонкую плитку, ее впрессовывали в плиты на строительных заводах. Она уже пришла в неудовлетворительное состояние», — рассказал он.

Новые двери должны быть устойчивыми к огню: используются те, что выдерживают открытое пламя как минимум на протяжении 60 минут, их ручки покрыты нескользящим огнеупорным нейлоном. На входных дверях устанавливают электромагнитные замки. Сохранять тепло в подъездах помогают доводчики.

Оконные блоки в местах общего пользования меняют на пластиковые, которые должны прослужить не менее 20 лет. Зачищают, грунтуют, штукатурят и красят стены и за почтовыми ящиками и отопительными приборами. Кстати, сами ящики тоже могут заменить на современные секционные.

Внешнее преображение

В программу капремонта включен ремонт фасадов многоэтажек. Особенно это актуально для домов, построенных в 1960–1970-е годы. Тогда фасады было модно облицовывать мелкозернистой плиткой, которая сегодня активно осыпается.

Мелкую плитку наносили на фасадные панели в заводских условиях, полностью восстановить или снять ее невозможно. Плохое состояние такого покрытия разрушает внешний защитный слой панелей и арматурного каркаса. В итоге может намокнуть теплоизоляционный слой конструкции. За десятки лет многие межпанельные швы тоже пришли в негодность. Все это приводит к тому, что в квартирах нарушается температурный режим, мокнут стены, появляются плесень и грибок.

«Для ремонта фасадов во время капремонта мы применяем современные технологии, которые позволяют не только вернуть дому первоначальные технические параметры, но и красивый облик. За последние годы подход к ремонту и колористике был пересмотрен очень глубоко. Мы идем в ногу со временем, создавая для москвичей уют и комфорт. Вместе с капремонтом дом приобретает по сути вторую жизнь. Преображается весь, обновляется», — рассказал Евгений Чуищев.

Теперь эти дома штукатурят полимерцементными составами, используя армирующую сетку и клеевые компоненты с высокой способностью к соединению. Сначала старую плитку зачищают, удаляя глазурь, которая плохо сцепляется с клеевыми составами. Сверху наносят грунтовку и антикоррозийную смесь, затем штукатурно-клеевую смесь и армирующую сетку. Межпанельные швы расчищают и герметизируют, стыки заполняют жгутами из вспененного полиэтилена. Сверху можно нанести декоративную штукатурку сразу с колером или покрыть фасад водно-дисперсионной акриловой краской.

Современные материалы позволяют полностью восстановить теплотехнические свойства панелей. А внешне после такого ремонта фасад выглядит как новый и может оставаться таким 20–25 лет, отмечает Евгений Чуищев. Базальтовая сетка и полимер не дают разрушаться плитке, в нее не проникает вода.

По новой технологии уже отремонтировано свыше 660 тысяч квадратных метров фасадов. А с 2015 года ремонт фасадов прошел более чем в четырех тысячах домов, где живет больше миллиона москвичей.

«С другими домами все проще: в панельных мы красим фасад, в кирпичных — промываем, чистим от накопившейся за годы пыли и герметизируем, чтобы оттолкнуть влагу», — добавил начальник управления Фонда капитального ремонта.

Как меняются дома изнутри

Новые технологии и современные материалы применяют и для других работах во время капремонта. Где необходимо, приводят в порядок кровлю и подвалы, меняют проводку и трубы, устанавливают новое оборудование не только в местах общего пользования, но и в квартирах.

Так, Москва остается одним из немногих регионов, где меняют все батареи. Жильцам устанавливают биметаллические секционные радиаторы отопления. Они так называются, поскольку сделаны из двух металлов: обычно это сталь и алюминий. Такие батареи отличаются высокой теплоотдачей, долговечностью, надежностью и неприхотливостью.

Ремонтируют и крыши домов: на чердаках монтируют минераловатные плиты, которые не впитывают воду, устойчивы к огню, грибкам и грызунам, а также служат отличной звукоизоляцией. Зимой они поддерживают необходимые температуру и влажность на чердаках, исключая образование наледи и сосулек на крышах.

При замене старых электросетей в домах в электрощитках устанавливают устройства защитного отключения. Эти приборы еще называют дифференциальными выключателями. Их главные задачи — защитить людей от удара током при неисправности электрооборудования и предотвратить возгорания из-за утечки тока. Чаще всего это необходимо на кухнях и в ванных комнатах, где обычно много электрооборудования, мало свободного места, повышенная влажность воздуха и есть естественные заземлители — газовые, водопроводные трубы.

При ремонте систем канализации используют трубы ПВХ. Они отличаются низкой стоимостью, простым монтажом и ремонтом, большой прочностью и устойчивостью к агрессивным средам. Для систем отопления и горячего водоснабжения в качестве теплоизоляции трубопроводов выбирают специальные трубки из вспененного каучука. Их тоже легко монтировать, можно использовать не один десяток лет, они герметичны и позволяют предотвращать потери энергии.

Во время ремонта фасадов также приводят в порядок балконы. Для них делают новую гидроизоляцию, которая помогает избавиться от плесени и неприятных запахов, увеличивает срок службы балкона или лоджии (сырые материалы разрушаются быстрее — во время заморозков влага буквально взрывает структуру бетонной конструкции) и предотвращает коррозию металлической арматуры.

Еще один важный итог капремонта — новые лифты. В московских домах устанавливают отечественное оборудование, прошедшее всю необходимую сертификацию. Такие лифты почти бесшумные и с более плавным ходом. Их кабины оборудованы энергоэффективными лампами и панелями управления с речевыми информаторами, кнопками из нержавеющей стали со шрифтом Брайля и подсветкой. Чтобы инвалидам и родителям с детскими колясками было удобнее, входной проем современных лифтов расширен благодаря телескопическим дверям. На этажах устанавливают новые световые табло и кнопки вызова. Кроме того, меняют лебедки, противовесы и ограничители скорости подъемников.

Источник